Cómo declarar la ganancia patrimonial tras una sentencia clave del Supremo
Nuestro socio director, José María Salcedo, abogado especialista en procedimiento tributario, ha publicado en Idealista una guía práctica sobre la amortización en el IRPF cuando se vende una vivienda alquilada, tras una reciente sentencia del Tribunal Supremo que limita el criterio que venía aplicando la Agencia Tributaria.
Tal y como explica José María Salcedo, “cuando se vende una vivienda que estuvo en su día arrendada, debe declararse en el IRPF la ganancia patrimonial resultante de comparar el valor de adquisición del inmueble con su valor de transmisión”. Sin embargo, muchos contribuyentes desconocen que el valor de adquisición debe minorarse por la amortización del inmueble durante los años de alquiler, lo que provoca un aumento directo de la ganancia patrimonial y del impuesto a pagar.
Qué es la amortización de un inmueble alquilado en el IRPF
El Tribunal Supremo se refiere a la amortización del inmueble alquilado como mayor valor de adquisición a la hora de calcular la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble. Pero, ¿qué se entiende exactamente por amortización de inmuebles alquilados?
Gasto deducible durante el alquiler y ajuste obligatorio en la venta
La amortización es uno de los principales gastos deducibles en el IRPF de los arrendadores y está regulada en el artículo 23.1.b) de la Ley del IRPF. Como recuerda José María Salcedo en su artículo, esta amortización:
“No puede superar el máximo del 3% del valor de adquisición del inmueble, considerando solo el valor de la construcción y excluido el valor del terreno”.
Durante los años de arrendamiento, este gasto permite reducir el rendimiento del capital inmobiliario. Sin embargo, en el momento de la venta, esa misma amortización reduce el valor de adquisición, incrementando la ganancia patrimonial sujeta a IRPF.
Cómo está actuando Hacienda al vender una vivienda alquilada
Pues bien, esta amortización está generando muchos problemas entre Administración y contribuyentes a la hora de declarar las ganancias patrimoniales, por la forma en que el Fisco está aplicándola.
Regularizaciones automáticas y aplicación forzosa del 3%
Tal y como denuncia Salcedo en su análisis, la Agencia Tributaria viene realizando comprobaciones masivas en estos supuestos, apoyándose en el artículo 40.1 del Reglamento del IRPF, que establece que:
“El valor de adquisición se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima”.
En la práctica, Hacienda estaba imponiendo de forma obligatoria la amortización máxima del 3%, incluso a contribuyentes que no amortizaron el inmueble mientras estuvo alquilado, o que aplicaron un porcentaje inferior por razones técnicas o normativas.
Sentencia del Tribunal Supremo sobre la amortización en la venta de inmuebles
Una reciente del Tribunal Supremo, sin embargo, combate el criterio de Hacienda.
No siempre hay que aplicar el 3% al calcular la ganancia patrimonial
La sentencia del Tribunal Supremo analizada por Salcedo Tax Litigation corrige este criterio y fija una doctrina de enorme importancia práctica para propietarios e inversores inmobiliarios.
Según recoge la doctrina fijada por el Supremo, el contribuyente:
“no tendrá que aplicar la amortización máxima del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral y sí podrá aplicar, para determinar el valor de adquisición de inmueble, otra inferior que encaje en el concepto de amortización mínima del artículo 35 de la LIRPF, en los términos expresados por esta sentencia.”.
El Supremo reconoce así la validez de amortizaciones inferiores al 3%, siempre que estén fundamentadas legal y técnicamente, por ejemplo, conforme a la Orden Ministerial de 27 de marzo de 1998 o al artículo 12 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Qué porcentaje de amortización conviene aplicar mientras el inmueble está alquilado
No obstante, el contribuyente no puede fijar un porcentaje de amortización al azar. ¿Cómo debe calcularlo?
Clave de planificación fiscal para pagar menos IRPF al vender
El artículo subraya una idea esencial de planificación fiscal inmobiliaria:
“Normalmente siempre resultará más interesante declarar una amortización reducida mientras dura el arrendamiento que aplicar la amortización máxima y verse penalizado luego en el momento de declarar la ganancia patrimonial”.
Esta estrategia resulta especialmente recomendable en viviendas alquiladas que se benefician de la reducción del 50% del rendimiento neto prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF.
Qué ocurre si amortizaste menos del 3%, al 3% o nunca amortizaste
Respuestas prácticas del Supremo y riesgos fiscales
La guía publicada por José María Salcedo en Idealista aclara los escenarios más habituales:
En primer lugar, si el contribuyente aplicó una amortización inferior al 3% que esté justificada técnicamente, puede trasladarse ese mismo porcentaje al cálculo de la ganancia patrimonial.
En segundo lugar, si aplicó una amortización al 3%, el contribuyente queda vinculado y no puede reducirla al vender.
Por el contrario, si nunca se amortizó Hacienda exigirá computar la amortización en el cálculo de la ganancia patrimonial, aunque tras la sentencia del Supremo puede defenderse un porcentaje inferior al 3%, si está justificado.
En último lugar, si estamos ante una transmision del inmueble ya realizada sin amortización: existe un alto riesgo de regularización y sanción, aunque “en el procedimiento podría defenderse la aplicación de una amortización mínima compatible con la Ley del IRPF”.
Defensa fiscal y recursos frente a Hacienda por amortización y ganancia patrimonial
¿Cómo defenderse, qué hacer si el contribuyente se encuentra en alguno de estos casos?
Salcedo Tax Litigation, especialistas en IRPF inmobiliario y litigación tributaria
Desde Salcedo Tax Litigation recordamos que esta sentencia abre una vía clara de defensa frente a liquidaciones de Hacienda, pero que cada caso requiere un análisis técnico individualizado, especialmente en inspecciones y comprobaciones limitadas.
El despacho está especializado en Recursos y reclamaciones económico-administrativas, defensa frente a inspecciones de IRPF, litigación tributaria ante TEAR, TEAC y Tribunales así como en la planificación fiscal en alquiler y venta de inmuebles
👉 El artículo completo publicado por José María Salcedo puede consultarse en la web de Idealista.
