La Ley del IRPF prevé en su artículo 23.2 una reducción que se aplica al rendmiento neto obtenido por el arrendamiento destinado a vivienda (rendimientos del capital inmobiliario). Se trata de una reducción que ha generado mucha litigiosidad frente a Hacienda. Ello, al estar condicionada a que el alquiler se destine a vivienda del arrendatario. Y por negar en consecuencia la Agencia Tributaria la aplicación de la reducción al caso del arrendamiento de vivienda a estudiantes durante el curso académico, por considerar que en este caso tal arrendamiento no cumple el objetivo de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Afortunadamente, hay voces discrepantes dentro de la propia Administración. Y prueba de ello es una resolución del Tribunal Económico-Administrativo (TEAR) de Madrid que se me ha notificado, y que considera que la reducción es perfectamente aplicable a este tipo de arrendamientos a estudiantes.
El caso planteado ante el TEAR de Madrid
En el caso planteado ante el TEAR de Madrid, la Agencia Tributaria negó la reducción aplicada sobre los rendimientos netos obtenidos por el arrendamiento de vivienda a estudiantes.
Ello, con el argumento de que «La contribuyente, como propietaria del 100 % de la vivienda obtuvo rendimientos procedentes del arrendamiento del citado inmueble durante 365 días del año 2019, sin embargo los contratos de arrendamiento se establecen claramente por periodos de cursos lectivos, con denominación en los propios contratos de carácter TEMPORAL de agosto o septiembre a junio del año siguiente.»
Y es que, a juicio de la AEAT «Se trata de arrendamientos de carácter TEMPORAL a estudiantes, no de larga duración. Por lo que no genera el derecho a la deducción por alquiler de vivienda habitual, conforme a lo establecido en la normativa: La reducción del 60 por ciento, prevista en el artículo 23.2 Ley IRPF, solo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente, en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, entendiendo como tales aquellos que recaen ‘sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario’ (artículo 2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos). En ningún caso resultará aplicable dicha reducción, cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano, o cualquier otra (DGT V3162-21).»
Todo ello le llevó a negar la reducción aplicada en varios ejercicios del IRPF, por el arrendamiento de vivienda a estudiantes.
Antecedentes del TEAR de Madrid y del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Madrid
Pues bien, estamos ante un tema sobre el que ya se ha pronunciado en anteriores ocasiones tanto el TSJ de Madrid como el propio TEAR de dicha Comunidad. Por ello en las alegaciones planteadas ante este último, invoqué la doctrina judicial del TSJ de Madrid sobre esta cuestión, y cómo dicha doctrina estaba siendo asumida y aceptada por el propio TEAR.
La interpretación del TSJ de Madrid sobre la reducción aplicable al arrendamiento de vivienda a estudiantes
En concreto, y por tratarse de un pronunciamiento muy reciente, me referí a la sentencia del TSJ de Madrid de 26-6-2023 (recurso 1234/2020). Y es que en dicha sentencia y en otras similares, afirma el Tribunal que «es un requisito imprescindible a raíz del tenor literal del precepto, que el inmueble debe estar destinado a un uso de vivienda. En este sentido, el destino efectivo del inmueble al arrendamiento de vivienda ha de interpretarse como una ocupación de carácter permanente y estable, como se deduce del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.»
Además, y en relación con la duración del arrendamiento de vivienda a estudiantes (teniendo en cuenta que suele formalizarse por cursos lectivos), recuerda el TSJ de Madrid que «el art. 23.2 de la Ley del IRPF no condiciona la reducción que nos ocupa a la duración del arrendamiento durante ese periodo o cualquier otro, ya que solo exige que el arrendatario destine el inmueble a vivienda, sin ningún requisito adicional, de suerte que la AEAT trata de supeditar la aplicación de la aludida reducción al cumplimiento de exigencias que no vienen impuestas por el ordenamiento jurídico, lo que no resulta admisible.»
«No sólo el TEAR y el TSJ de Madrid se oponen a la interpretación de Hacienda, sino que también el TEAC considera que la duración del contrato (en este caso, por cursos lectivos), no es la clave para decidir si la aplicación de la reducción es o no procedente.»
Arrendamiento por curso escolar vs arrendamiento de vivienda
Por último, rebate también el TSJ el argumento de Hacienda acerca de que el alquiler a estudiantes es un arrendamiento de temporada por curso escolar, y no un alquiler de vivienda.
Ello, considerando que «De nuevo esta tesis pugna con el tenor literal del art. 23.2 de la Ley del IRPF y trata de limitar el concepto «arrendamiento de vivienda» en función de su duración y de la actividad que realiza el inquilino, sin tener en cuenta que en ese caso el inmueble constituye la morada o residencia del arrendatario, es decir, su vivienda, aunque sea por un espacio temporal determinado y no indefinido. (…) La acepción del término «permanente» es «que permanece», y permanecer es mantenerse o estar en algún sitio «durante cierto tiempo», sin que sea necesaria una estancia mínima concreta.»
Por último, recuerda el TSJ que «el art. 9.1 de dicha Ley dispone que la duración del arrendamiento de vivienda «será libremente pactada por las partes», por lo que tampoco se vincula la naturaleza del arrendamiento (vivienda) a un periodo de duración del contrato.»
El TEAR de Madrid asume la doctrina judicial del TSJ
Del mismo modo, en mis alegaciones me referí a cómo el propio TEAR de Madrid estaba ya asumiendo y aceptando dicha doctrina judicial.
Así, aludí a la resolución del TEAR de Madrid de 28-5-2024 (28/22382/2023). Y es que en dicha resolución declara el TEAR que “la cuestión controvertida se centra en determinar si ha quedado debidamente acreditado que el destino de los inmuebles arrendados, sea el de satisfacer la necesidad de vivienda permanente de los arrendatarios, lo que exige tener en consideración la regulación legal de la carga de la prueba que en el ámbito tributario se encuentra en el artículo 105 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.»
Y refiriéndose al supuesto de hecho concreto afirma que «En el presente caso, el órgano gestor ha considerado que, de la documentación aportada, se desprende que el inmueble estuvo arrendado para los periodos comprendidos en el curso académico, de lo que se deduce que el destino de la vivienda arrendada no fue el de residencia permanente de los arrendatarios. El interesado aduce que los arrendatarios no son todos estudiantes y que los contratos se suscriben en concepto de habitación para vivienda permanente con la posibilidad de prórroga.»
Y llega a la conclusión de que «a la vista de los contratos de arrendamiento que se formalizan por la reclamante (contrato de arrendamiento de habitación para vivienda) y con posibilidad de prórroga posterior, considera este Tribunal que, no obstante el periodo efectivo de permanencia de los inquilinos es el indicado por la Oficina Gestora, los alquileres no han sido de temporada, pues los mismos han constituido la residencia de los arrendatarios, sin que, como recuerda el TSJ de Madrid, sea necesaria una estancia mínima concreta. Por tanto, de acuerdo a la jurisprudencia y doctrina expuesta, se concluye por este Tribunal que si es de aplicación la reducción pretendida en relación con los rendimientos generados por el inmueble arrendado.»
La resolución del TEAR de Madrid de 28-3-2025, que da la razón a mi cliente
Pues bien, en la resolución que se me ha notificado, el TEAR de Madrid alude a sus anteriores pronunciamientos y a los del TSJ de Madrid, que ya se han referido.
Así, afirma que «El Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha aclarado que el concepto de «permanente» en el contexto de arrendamiento de vivienda no requiere de un período mínimo concreto, sino que basta con que la residencia semantenga durante un tiempo determinado para satisfacer una necesidad de vivienda estable. En este caso, el uso de los inmuebles por parte de estudiantes durante el curso académico cumple con ese criterio, ya que no se trata de una ocupación temporal o vacacional, sino de un arrendamiento destinado a cubrir una necesidad de alojamiento habitual.»
El criterio del TEAC sobre lo que es un «arrendamiento de temporada»
Pero además, y esto es importante por si esta misma cuestión pretende plantearse ante otros TEAR, se refiere a una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), de 25-10-2021.
Y es que en esta resolución declara el TEAC que «el mero hecho de concertar un arrendamiento durante una temporada, no lo configura como arrendamiento de temporada porque si la finalidad de la ocupación es establecer allí la vivienda del arrendatario, no un domicilo transitorio por razones circunstanciales, el plazo del arrendamiento está sometido a prórroga. La causa de la temporalidad tiene que constar en el contrato; debe ser real y verdadera la razón por la que se ocupa la vivienda circunstancialmente, como residencia transitoria. No basta concertar el contrato por un plazo breve coincidente con una temporada del año para calificarlo conforme al art. 3.2 LAU, que expresamente recoge el concepto de arrendamiento para uos distinto del de vivienda.»
En defintiiva, la clave no está en la duración del contrato, sino en el destino que se vaya a dar al arrendamiento. Y es que es posible que se destine el inmueble a vivienda permanente del arrendamiento, pero durante un período determinado en que se satisface dicha concreta necesidad.
Conclusión: hay argumentos de sobra para oponerse a la supresión de la reducción del IRPF por el arrendamiento de vivienda a estudiantes
En definitiva, vemos que existen sobrados argumentos para combatir cualquier resolución dictada por la Agencia Tributaria que elimine la supresión de la reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF por el arrendamiento de vivienda a estudiantes durante el curso lectivo.
Y es que no sólo el TEAR y el TSJ de Madrid se oponen a la interpretación de Hacienda, sino que también el TEAC considera que la duración del contrato (en este caso, por cursos lectivos), no es la clave para decidir si la aplicación de la reducción es o no procedente.
Es posible invocar esta resolución del TEAC en cualquier otro TEAR distinto al de Madrid, con el fin de defender la aplicación de la reducción en este caso concreto de arrendamiento de vivienda a estudiantes durante el curso académico.
