El método de comprobación de valores de «tasación hipotecaria» es uno de los más frecuentemete utilizados por la Administración para comprobar la base imponible de impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o del de Sucesiones y Donaciones (ISyD), en el caso de adquisición de inmuebles. Este método fue validado por el Tribunal Supremo mediante sentencia de 4-12-2024, considerándolo correcto para determinar dicha base imponible. Por ello, se plantea si las comprobaciones de valores que utilicen este método de «tasación hipotecaria» podrán seguir siendo anuladas en Tribunales.
Esta cuestión ha sido analizada por nuestro Socio Director, José María Salcedo, abogado especializado en litigación tributaria, en su última tribuna de opinión publicada en «David contra Goliat«, su blog alojado en Idealista.
Así, recuerda nuestro Socio Director que los recursos planteados contra este método de comprobación venían siendo estimados por la mayoría de Tribunales Superior de Justicia. Sin embargo, la sentencia del Tribunal Supremo de 4-12-2024, que ha validado el método de comprobación de valores de “tasación hipotecaria”, considerándolo válido para determinar el valor de los inmuebles ha cambiado las reglas del juego. Por ello, en su opinión «esta sentencia ha obligado a variar totalmente la estrategia de defensa seguida en el proceso, y a seguir jugando la partida, pero con una baraja totalmente nueva.»
Cómo minimizar los efectos de la STS de 4-12-2024
Pues bien, si se pretende ahora recurrir una comprobación de valores realizada conforme al método de tasación hipotecaria lo mejor será contar con una pericial que acredite que el valor de escritura se corresponde con el de mercado, y desvirtúe el valor de tasación.
Sin embargo, puede ocurrir que nos encontremos con un recurso contencioso presentado hace mucho tiempo, en el que no se aportó informe pericial por considerarlo innecesario, no siendo posible aportarlo a estas alturas del proceso.
En estos casos, según indica José María Salcedo, lo que habrá que hacer es «atacar el certificado de tasación aportado al procedimiento, y en el que la Administración fundamentaba la comprobación de valores. Ello alegando que dicho certificado no reflejaba la situación y circunstancias del inmueble comprobado, y aprovechando el trámite que los Tribunales otorgaron a las partes para que alegasen lo que a su derecho conviniera sobre los efectos de la STS en relación con el procedimiento.»
Primeros casos de éxito en Tribunales
Esta estrategia está funcionando en varios casos. De hecho, nuestro Socio Director se refiere a sentencias estimatorias muy recientes que ha recibido de los Tribunales Superiores de Justicia (TSJ), en las que se ha reconocido que la tasación hipotecaria no era prueba suficiente que acreditara el valor real de los inmuebles transmitidos.
Y pone como ejemplos la sentencia del TSJ de Madrid de 27-6-2025 que ha declarado que la valoración previa expedida por la Comunidad de Madrid prevalece frente al valor de tasación hipotecaria. O la sentencia de este mismo Tribunal de 30-6-2025, que ha negado eficacia al valor de tasación hipotecaria porque no tuvo en cuenta la existencia de un inquilino en el inmueble. O la interesante sentencia (también del TSJ de Madrid) de fecha 7-7-2025, que considera que para sea posible iniciar una comprobación de valores mediante el método de tasación hipotecaria es preciso que haya una desviación mínima entre el valor declarado por el contribuyente y dicho valor de tasación.
No obstante, José María Salcedo recuerda que siempre será más fácil obtener un resultado favorable cuando se aportó prueba pericial al proceso sobre el valor del inmueble es más fácil obtener un resultado favorable. Y en este sentido se refiere a la sentecia del TSJ de Castilla La Mancha de 14-7-2025, que igualmente se le ha notificado, y en la que el Tribunal hace prevalecer la valoración aportada por el contribuyente frente al valor de tasación hipotecaria utilizado por la Administración.
Una nueva oportunidad de defensa: el Auto del Tribunal Supremo de 25-6-2025
Además, nuestro Socio Director recuerda que «no parece que estemos ante un debate definitivamente cerrado, sino que siguen abriéndose nuevas oportunidades para los contribuyentes.»
Y en este punto se refiere al reciente Auto de 25-6-2025 del Tribunal Supremo, en el que, entre otras cuestiones, el Alto Tribunal ha acordado “Precisar si, a los efectos del art. 134.3 LGT, la propuesta de valoración de la Administración está suficientemente motivada cuando el valor hipotecario adoptado es el contenido en un certificado de tasación, sin que conste informe técnico sobre la valoración del que trae causa dicho certificado.”
En consecuencia, el Tribunal Supremo va a decidir sobre la validez del método de tasación hipotecaria cuando en el expediente no consta el informe técnico de tasación hipotecaria, sino tan sólo el certificado de tasación.
Y esto es algo muy habitual. Por ello, en opinión de José María Salcedo, el Auto del Tribunal Supremo «abre la puerta a pedir la suspensión del procedimiento contencioso-administrativo hasta que dicho recurso sea resuelto. Ello permite a los contribuyentes ganar tiempo y argumentos para obtener una resolución favorable en Tribunales.»
¿Y ahora, qué?
En definitiva, en opinión de nuestro Socio Director, «la STS de 4-12-2024 ha cambiado el panorama de impugnación de las comprobaciones de valores realizadas conforme al método de tasación hipotecaria, obligando a modificar la estrategia procesal de defensa jurídica.» Por ello, y salvo que en el certificado de tasación se aprecien graves defectos o incoherencias en relación con el inmueble comprobado, será conveniente tener prueba preparada (normalmente, pericial) para oponer a la tasación hipotecaria.
Además, José María Salcedo aconseja tener muy en cuenta los pronunciamientos judiciales que en los próximos meses puedan ir conociéndose, y que servirán para definir la estrategia procesal a seguir frente a las comprobaciones de valores de “tasación hipotecaria”.
Pulsa aquí para leer la tribuna de opinión publicada en David contra Goliat, mi blog en Idealista.
