La imposibilidad de gravar en el impuesto de plusvalía municipal transmisiones en las que no ha existido incremento de valor del terreno, o en las que la cuota exigida es muy superior a dicho incremento, impone en muchos casos la necesidad de comparar los valores de adquisición y transmisión declarados en las escrituras. Sin embargo, el problema surge cuando dichos valores de escrituras no son fiables. En ese caso, y según ha declarado recientemente el Juzgado de lo Contencioso 6 de Madrid, estimando un recurso que presenté, es acudir a la prueba pericial para determinar el incremento de valor realmente obtenido con la transmisión.
El caso planteado ante el Juzgado: dudas sobre el valor de las escrituras de adquisición y transmisión
En el caso planteado ante el Juzgado, y de la mera comparación de las escrituras de adquisición y transmisión del terreno existía un notable incremento del valor del terreno. Por ello, a priori, la exigencia del impuesto al contribuyente parecía correcta. Sin embargo, dichos valores de escrituras no resultaban fiables, por diversas circunstancias que se alegaron convenientemente.
En primer lugar, las escrituras documentaban el valor total del inmueble, terreno y construcción, por lo que no aparecía convenientemente desglosado el valor del terreno, cuyo incremento es precisamente lo que grava la plusvalía municipal.
Además, se daba la circunstancia de que el valor catastral del inmueble prácticamente duplicaba los valores de adquisición y de transmisión del terreno, cuando según el artículo 23.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Por si fuera poco, el valor catastral sólo se refería al terreno, otorgando un valor de cero euros a las construcciones, cuya existencia estaba más que acreditada.
Lo anterior impedía además desglosar el valor del terreno a partir del recibo catastral, acudiendo a la proporción existente en el mismo entre el valor de las construcciones y del terreno.
Por último, el contexto de la adquisición (compra como activo tóxico a una entidad bancaria) y de la transmisión (en el marco de un concurso de acreedores), tampoco ofrecían excesivas garantías de que los valores de escrituras reflejaran realmente el precio de mercado en cada momento.
Necesidad de probar el incremento de valor mediante otras vías
En estas circunstancias, alegué ante el Juzgado la escasa fiabilidad del valor de las escrituras. Y como tal posibilidad había sido declarada en anteriores ocasiones por los Tribunales.
Así, en cuanto a la imposibilidad de equiparar en todos los casos el precio declarado con las escrituras con el valor real del inmueble, me referí a la sentencia de la Audiencia Nacional de 11-1-2024 (recurso 356/2020). En ella se afirma que “en cuanto a la pretendida identificación del valor de mercado con el precio que se refleja en la escritura de compraventa de las parcelas objeto de valoración, no compartimos la conclusión de que esa identificación sea obligada. Una cosa es el precio que plasmen ambas partes en una escritura de compraventa, sobre cuya concreción pueden influir innumerables factores ajenos al valor real de la finca como puedan ser cualesquiera acuerdos accesorios o complementarios entre los contratantes no reflejados en el contrato, y otra bien distinta el valor de mercado del inmueble, que ha de obedecer en todo caso a criterios objetivos y generalizables.”
Del mismo modo, me referí a la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 29-5-2018 (recurso 54/2018) que declara que “Efectivamente el valor declarado en las escrituras públicas está condicionado por múltiples factores que con independencia de su adecuación a la realidad no refleja el valor real o de mercado de la operación. Efectivamente el Tribunal Supremo ha señalado a este respecto, sentencia de 10 de diciembre de 2012, recurso de casación 1317/10 , 8 de septiembre de 2011, recurso de casación 3326/08 , 20 de junio de 2008, recurso de casación 1893/2009 , 26 de noviembre de 2007, recurso de casación 7766/2004 y 4 de noviembre de 2005, recurso de casación 5029/2002 , que en la fijación del valor de un bien por acuerdo entre vendedor y comprador, cual es el caso de las escrituras públicas, pueden concurrir factores subjetivos y hasta personalismos impulsos y reacciones imprevisibles que desfiguren el valor real de la finca.”
Del mismo modo, me referí a que el Tribunal Supremo, en sentencia de 17-7-2018 (recurso 5664/2017) declaró que las escrituras constituyen un sólido y ordinario principio de prueba, pero no tienen un valor absoluto, siendo suficientes como medio de prueba por lo general, pero no en todos los casos. De hecho, en esta sentencia el Alto Tribunal se refiere a que los valores de escrituras, salvo que se entiendan simulados o irreales, valdrían como medio de prueba.
Teniendo en cuenta lo anterior, se aportó prueba pericial consistente en una valoración del terreno a fecha de adquisición y transmisión del terreno. Y de la misma resultó un incremento de valor mínimo en comparación con el resultante de la comparación de escrituras. Además, el impuesto exigido a mi cliente suponía un 5.593,65% del incremento resultante de la prueba pericial, por lo que el impuesto era claramente confiscatorio.
El Juzgado da la razón al contribuyente
Que finalmente el Juzgado ha dado la razón a mi cliente en sentencia del pasado 12-6-2025. Dicha sentencia anula la liquidación de la plusvalía municipal que fue objeto de recurso, y además la devolución del ingreso indebido realizado junto con los intereses de demora.
En cuanto a la escasa fiabilidad del valor de las escrituras de adquisición y transmisión
Así, y en relación con la escasa fiabilidad de los valores de escrituras declara el Juzgado que «se ha de concluir que el valor de adquisición y transmisión declarado en las escrituras públicas que contiene tanto el terreno como las edificaciones que se encuentran en el mismo es considerablemente inferior al valor catastral del terreno. Teniendo en cuenta que con base a lo dispuesto en el artículo 23.2 del TRLCI el valor catastral no puede ser inferior al valor de mercado, figurando en tales escrituras el valor catastral es obvio que dicho valor era superior a los valores de adquisición y transmisión y ello se debió al contexto económico a nivel mundial que afectó a la adquisición y transmisión del terreno, como consecuencia de la crisis económica iniciada tras la quiebra de Lehman Brothers en el año 2007.»
Y ello lleva al Juzgado a declarar que «las escrituras de adquisición y transmisión no puedan considerarse un indicio claro, tal y como sostiene la administración demandada, de dichos valores y de la consecuente plusvalía en la cuota determinada por la
administración en la liquidación derivada del procedimiento de comprobación limitada número 1263038. Ello hace que, en el presente caso, deba desconfiarse de los valores que figuran en las escrituras de adquisición y transmisión del terreno, a efectos de la determinación de la existencia o no de incremento del valor del terreno porque tales escrituras lo que reflejaron fue el precio de adquisición y transmisión pero no el valor del terreno.»
En cuanto a la prueba pericial aportada para determinar el incremento de valor del terreno
Además, y en cuanto a la prueba pericial que aporté, y que fue además ratificada en vía judicial, declara el Juzgado que «El perito que declaró indicó que el método dinámico es el más adecuado para efectuar el cálculo del incremento de valor entre los años 2014 y 2021 y que está reconocido en la orden ECO 805/2003. En virtud del mismo el valor del suelo se obtiene de la diferencia entre costes y gastos e ingresos y el cálculo se hace en el tiempo. Tiene en cuenta diferentes parámetros como son la edificabilidad, alturas, desnivel o tipo de suelo. En los años indicados, los costes e ingresos y el valor del suelo no incrementaron y afectaron negativamente al valor de sus del suelo además de una circunstancia esencial y que es un hecho notorio, que hubo una restricción al crédito para el promotor porque fue una circunstancia generalizada por los hechos que originaron la indicada crisis económica.»
Teniendo en cuenta lo anterior, se considera fiable el incremento de valor resultante de la prueba pericial practicada, descartando el declarado en escrituras. Y ello lleva al Juzgado a declarar la cuota exigida claramente confiscatoria, anulando la liquidación impugnada y acordando la devolución del ingreso indebido realizado en su día.
