Uno de los requisitos para poder aplicar la exención por la venta de la vivienda en el IRPF es que la vivienda vendida mantenga el carácter de habitual en el momento de la venta. Y ello pasa, según exige el artículo 41 bis, apartado 3, del Reglamento del IRPF, porque se cumpla el plazo de dos años para vender la vivienda desde que se dejó de habitar en ella.
Esto plantea un problema en el caso de contribuyentes que son trasladados a una residencia de ancianos debido a su estado de salud, que acaban vendiendo su vivienda pasado dicho plazo de dos años. Y es que en estos casos Hacienda niega el carácter de habitual a la vivienda transmitida, y les impide aplicar la exención de la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda por mayores de 65 años.
Afortunadamente, tanto los Tribunales de Justicia como los económico-administrativos, están dando la razón a los contribuyentes. Prueba de ello es una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Madrid, de 27-5-2025, que me ha dado la razón. Ello, admitiendo el Tribunal la aplicación de la exención de la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda habitual tras el traslado del contribuyente a una residencia de ancianos.
El caso planteado ante el TEAR de Madrid: excepciones al plazo de dos años para vender la vivienda habitual
En el caso planteado se trataba de una contribuyente que adquirió su vivienda habitual en 1998 y estuvo residiendo allí hasta el 21-7-2019, fecha en la que como consecuencia de un ictus, ingresó en un centro hospitalario. Posteriormente, como consecuencia de las secuelas de ese ictus, y con el fin de recibir un mejor tratamiento y asistencia, se la trasladó a un centro geriátrico donde sigue residiendo en la actualidad.
Pues bien, como alegué ante el TEAR, la decisión de dejar de vivir en la vivienda habitual vino impuesta por el estado de salud de la contribuyente. Ello, a raíz del ictus que padeció en julio de 2019. Finalmente, en marzo de 2022, una vez constatada la imposibilidad de volver a residir en mi vivienda por el progresivo agravamiento de su situación, y también para poder sufragar los gastos de la residencia, se tomó la decisión de vender la que fue la vivienda habitual.
El problema, como se ha indicado, es que para entonces ya habían transcurrido más de dos años desde que se dejó de vivir en la vivienda (julio de 2019).
El criterio del TEAR de Madrid
Finalmente el TEAR ha estimado la reclamación que presenté, considerando que existe en este caso el derecho a aplicar la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda. Ello, a pesar de que ésta se vendió una vez pasados dos años desde que se dejó de habitar en la misma, con incumplimiento por tanto del plazo previsto en el artículo 41 bis, apartado 3, del Reglamento del IRPF.
En este caso, considera acreditado el TEAR el abandono de la vivienda habitual, y el traslado y la permanencia en la residencia por motivos de salud. Y teniendo en cuenta esto, llega a la siguiente conclusión:
«A juicio de este Tribunal, los apartados 1 y 3 del artículo 41 bis del Real Decreto 439/2007 han de interpretarse de forma integradora, de manera que concurriendo -causa análoga justificada- como en el presente caso, la condición de vivienda habitual se mantiene a lo largo del tiempo cualesquiera que sean los años transcurridos y la fecha de transmisión. Por tanto, considerando que la vivienda habitual no deja de serlo cuando se produce el traslado forzoso, es irrelevante el tiempo que transcurra hasta su transmisión, por lo que la vivienda transmitida sigue siendo, a estos efectos, la vivienda habitual, que no ha dejado de serlo.»
En definitiva, para el TEAR de Madrid el plazo de dos años queda en papel mojado cuando el abandono de la vivienda fue por motivos de salud, siendo en este caso irrelevante el tiempo que trascurra hasta la venta definitiva de la vivienda.
«La importancia de la resolución del TEAR de Madrid es que supone uno de los primeros pronunciamientos (sino el primero) de un Tribunal Económico-Administrativo, favorable a la flexibilización del plazo de dos años para vender la vivienda del artículo 41 bis, apartado 3, del Reglamento del IRPF, en el caso de contribuyentes trasladados a una residencia de ancianos.»
Estamos ante una resolución que sigue el criterio no sólo de pronunciamientos del Tribunal Supremo relacionados con la cuestión. Y también el del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que el pasado mes de marzo ya me dio la razón en relación con esta misma cuestión. Puede leer aquí el comentario a dicha sentencia.
¿Cómo deben actuar los contribuyentes?
La importancia de la resolución del TEAR de Madrid es que supone uno de los primeros pronunciamientos (sino el primero) de un Tribunal Económico-Administrativo, favorable a la flexibilización del plazo de dos años para vender la vivienda del artículo 41 bis, apartado 3, del Reglamento del IRPF. Ello, en el caso de contribuyentes trasladados a una residencia de ancianos, y a pesar de que la propia Agencia Tributaria ha recurrido en casación la sentencia favorable obtenida en el TSJ de Cataluña.
Esta resolución invita por tanto al optimismo en relación con esta cuestión. Y a seguir reclamando la exención de la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual más allá del plazo de dos años desde que se dejó de habitar la vivienda, cuando exista una causa justificada para ello.
Así, es aconsejable recurrir cualquier liquidación que pueda notificar por la Agencia Tributaria por este motivo. Ello, cuando no se hayan tenido en cuenta la existencia de causas justificadas para abandonar la vivienda y venderla más allá del plazo de dos años. Del mismo modo, es posible solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada en su día, para reclamar que se aplique la exención que en su día no se incluyó en la declaración de IRPF.
Por ello, si es su caso no dude en contactarnos, para analizar su caso e iniciar una reclamación frente a Hacienda.
