Son muchas las personas mayores que, desgraciadamente, no tienen quien cuide de ellos. O que requieren cuidados específicos que no pueden prestarles en su vivienda habitual. En muchos casos estas personas son trasladados a una residencia de ancianos, dejando de habitar la que ha sido durante muchos años su vivienda habitual. Y con el paso del tiempo se deciden finalmente a ponerla en venta.

Pues bien, el problema con la Agencia Tributaria se plantea cuando dicha venta se produce una vez transcurridos más de dos años desde que se dejó de habitar en ella. Y es que el artículo 41 bis, apartado 3 del Reglamento del IRPF prevé que la vivienda deja de ser la habitual una vez transcurre el referido plazo de dos años. Y lo peor es que no admite excepciones ni excusas al incumplimiento de tal plazo.

Afortunadamente, parece que las cosas están cambiando. Prueba de ello es una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Cataluña que me ha dado la razón, estimando un recurso contencioso que presenté. Ello, para reconocer la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años a una contribuyente que se encontraba en una situación similar a la comentada.

El caso planteado ante el TSJ de Cataluña: traslado a una residencia de ancianos y posterior venta de la vivienda habitual

En el caso planteado ante el TSJ de Cataluña se trataba de una contribuyente que en junio de 2017 fue trasladada a una residencia de ancianos, abandonando la que había sido su vivienda habitual desde 1987, y procediendo finalmente a su venta en junio de 2020 ante el empeoramiento de su salud.

Esta contribuyente inicialmente tributó por la ganancia patrimonial obtenida, pero considerando que la vivienda no había perdido el carácter de habitual por el traslado a la residencia de ancianos, solicitó a Hacienda la rectificación de la autoliquidación presentada y la devolución de ingresos indebidos, encomendándome su defensa jurídica.

El problema que plantean estos recursos

Como se ha indicado, el principal problema que plantean estos recursos es que el artículo 41 bis, apartado 3, del Reglamento del IRPF, no admite excepciones al incumplimiento del plazo de dos años para proceder a la venta de la vivienda habitual. Por tanto si se incumple este plazo el criterio de Hacienda es que no hay excusa alguna que permita su rehabilitación o ampliación. Y que en consecuencia la pérdida de la condición de vivienda habitual es inevitable.

Cierto es que dichas excepciones sí que existen cuando de lo que se trata es de adquirir la vivienda habitual. Y es que en ese caso, tanto el requisito de que la vivienda se ocupe en el plazo de doce meses desde su adquisición, como el de que se habite durante un plazo continuado de al menos tres años, tienen excepciones previstas en los apartados 1 y 2 del citado artículo 41 bis. Son las bien conocidas de fallecimiento del contribuyente, celebración del matrimonio, traslado laboral, y otras causas análogas y justificadas.

Los motivos del traslado a la residencia de ancianos

A pesar de esa imposibilidad reglamentaria, desde el primer momento acredité la existencia de causas justificadas que habían impedido al contribuyente la venta de la vivienda antes de que se cumpliese el plazo de dos años desde que había dejado de habitar en ella.

«Estamos ante una sentencia que resuelve una cuestión importante, y que no sólo beneficiará a los contribuyentes que se encuentren en el mismo supuesto planteado, sino también a otros muchos que tuvieron que vender su vivienda y no lograron hacerlo en el plazo de 2 años previsto en el artículo 41 bis, apartado 3 del Reglamento del IRPF, existiendo causas justificadas para ello.»

En concreto, me referí a los informes médicos que acreditaban el empeoramiento de la salud del contribuyente. Y también el momento en que se produjo la definitiva constatación de que ya no podría volver a habitar su vivienda, al requerir una asistencia y cuidados que no podía recibir en su domicilio

Por si fuera poco, me referí a la necesidad de vender la vivienda para costear los gastos de cuidado y asistencia en la residencia, que de forma indefinida la contribuyente se vio obligada a sufragar una vez se constató el empeoramiento de su estado de salud, durante el año 2019.

La importante sentencia del Tribunal Supremo de 5-5-2023

En este punto, es de capital importancia la sentencia del Tribunal Supremo de 5-5-2023 (recurso 7851/2021) que aunque referida al caso de contribuyentes divorciados, tiene una vocación de generalidad que no pasó ni mucho menos desapercibida desde la fecha de publicación. De hecho, cuando se conoció tal sentencia ya me referí a la su posible aplicación a otros supuestos, como era el del traslado de ancianos a una residencia y posterior venta de la vivienda.

Ello se debe a que el Supremo, en la referida sentencia, declaró que «no cabe una lectura aislada de ese apartado 3 del art. 41 bis RLIRPF, puesto que la propia norma se remite a todo el artículo [“con arreglo a lo dispuesto en este artículo” dice] y a los «exclusivos efectos» de cuando se “entenderá” que se está transmitiendo una edificación que constituye su vivienda habitual, lo que evidencia que el reglamento asume que se trata de un concepto legalmente definido por la propia norma tributaria (art. 12.2 LGT). Los apartados 1 y 2 del artículo 41 bis deben integrarse en su totalidad en ese requisito del apartado 3 del mismo precepto, acerca de la actualidad de la condición de vivienda habitual, porque todos ellos forman parte de un concepto específico de la norma tributaria, el de vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión.»

Por tanto, a la hora de determinar si una vivienda en la que se dejó de vivir hace más de dos años sigue siendo la habitual por el contribuyente, es posible remitirse al Reglamento del IRPF, y a las causas previstas en los apartados 1 y 2 del artículo 41 bis, que permiten que la vivienda siga siendo la habitual pese a no vivir en ella.

Es decir, a motivos como la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. En estas últimas se incluiría el internamiento del contribuyente en un centro geriátrico que fue la circunstancia que alegué ante el TSJ de Cataluña.

La sentencia del TSJ de Cataluña de 23-3-2025

Pues bien, finalmente el TSJ de Cataluña ha estimado el recurso presentado, declarando que en el caso de mi cliente la vivienda nunca perdió el carácter de habitual por su traslado a la residencia de ancianos.

En su sentencia, el TSJ aplica la sentencia de 5-5-2023 del Tribunal Supremo antes citada, concluyendo que es posible alegar la existencia de causas que justificaron la venta de la vivienda más allá del plazo de dos años. Ya se ha indicado que en este caso dichas causas fueron el empeoramiento de la salud del contribuyente y la necesidad de vender la vivienda para costear el gasto de la residencia.

Además, el TSJ de Cataluña se refiere también a la sentencia del Tribunal Supremo de 12-5-2017 (recurso 1657/2016) que igualmente invoqué en mi Demanda. Y es que dicha sentencia, aunque referida al Impuesto de Sucesiones, declara con rotundidad que «en el ámbito de «otras causas análogas justificadas» del traslado que no hacen perder al inmueble la consideración de vivienda habitual ha de incluirse la enfermedad acreditada que obliga al cambio de residencia, máxime cuando el fallecimiento sobreviene durante y como consecuencia de dicha enfermedad.»

Decisión en el caso concreto

Todo lo anterior lleva al TSJ de Cataluña a declarar que «La doctrina del Tribunal Supremo es clara: la identidad funcional del concepto de vivienda habitual y la explícita interrelación entre los tres apartados que componen el artículo 41 bis del Real Decreto 419/2007 permite concluir que existe unidad conceptual sobre la noción de vivienda habitual y las situaciones asimiladas, según resulta de sus apartados 1 y 2, sin que sea posible asilar como pretende la Abogacía del Estado el completo alcance de estos preceptos al interpretar el significado de lo dispuesto en el apartado 3 del tantas veces citado artículo 41 bis del Real Decreto 419/2007.

Lo que aplicado al caso, habida cuenta de la procedencia de la exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de transmisión de vivienda habitual por la recurrente mayor de 65 años (artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006, en relación con el artículo 41 bis 1 y 3 del Real Decreto 439/2007), se impone la estimación del recurso contencioso-administrativo»

Conclusión

Estamos ante una sentencia que resuelve una cuestión importante, y que no sólo beneficiará a los contribuyentes que se encuentren en el mismo supuesto planteado, sino también a otros muchos que tuvieron que vender su vivienda y no lograron hacerlo en el plazo de 2 años previsto en el artículo 41 bis, apartado 3 del Reglamento del IRPF, existiendo causas justificadas para ello.

La sentencia se refiere además a otra anterior dictada en el mismo sentido por el TSJ de Cataluña, por lo que podemos hablar de un criterio reiterado de este Tribunal, que puede alegarse ante otros Tribunales de Justicia. Ello, como se ha indicado, tanto en el supuesto concreto descrito, como en otros supuestos en los que igualmente puedan alegarse motivos justificados que impideron vender la vivienda en el referido plazo de dos años.

Es por tanto hora de recurrir, y hacer valer los derechos de los contribuyentes.