El Supremo cambia las reglas: no se pueden compensar pérdidas por donación de inmuebles en IRPF
José María Salcedo, Socio Director de Salcedo Tax Litigation & Legal Advising y abogado especialista en procedimiento tributario, ha publicado un artículo en la revista del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas en el que analiza el impacto de las pérdidas por donación de inmuebles en IRPF, tras la reciente doctrina del Tribunal Supremo. Esta cuestión, clave en la planificación fiscal, afecta directamente a quienes realizan transmisiones gratuitas de inmuebles y puede suponer una tributación mucho más elevada de lo esperado.
En efecto, la Ley del IRPF permite, con carácter general, compensar las pérdidas patrimoniales con las ganancias obtenidas en el mismo ejercicio, e incluso en los cuatro años siguientes si quedara saldo pendiente. Sin embargo, esta lógica se rompe cuando hablamos de donaciones de inmuebles.
El Tribunal Supremo, en una doctrina ya consolidada (última sentencia de 2 de febrero de 2026), ha establecido que las pérdidas derivadas de transmisiones lucrativas —como las donaciones— no pueden computarse en el IRPF. Esto implica que, si en una misma operación o ejercicio se generan ganancias y pérdidas por donaciones, el contribuyente deberá tributar por las ganancias sin poder compensar las pérdidas .
El resultado es claramente desfavorable para el contribuyente: Hacienda se queda con la parte positiva, ignorando la negativa.
Por qué las pérdidas por donación de inmuebles en IRPF no se pueden compensar
La clave está en el artículo 33.5.c) de la Ley del IRPF, que establece que no se computarán como pérdidas patrimoniales las derivadas de transmisiones lucrativas.
Durante años existió debate sobre si esta limitación debía aplicarse solo a la pérdida “económica” (la salida gratuita del bien del patrimonio) o también a la pérdida “fiscal” (la diferencia entre valor de adquisición y transmisión). El TEAR de Valencia defendió una interpretación más favorable al contribuyente, distinguiendo entre ambos conceptos.
Sin embargo, el Tribunal Supremo ha optado por una interpretación literal: cuando la ley habla de “pérdidas patrimoniales”, se refiere directamente a la pérdida fiscal, que queda excluida sin matices .
Además, el Alto Tribunal justifica esta postura en varios argumentos. El primero de ellos es que no se vulnera el principio de capacidad económica, porque es el contribuyente quien decide donar. Además, porque considera que permitir la compensación facilitaría generar pérdidas artificiales para reducir la tributación. Por último, porque la interpretación literal es coherente con el sistema del impuesto.
Consecuencias prácticas: una tributación claramente asimétrica
Esta doctrina genera una situación llamativa consistente en que las ganancias derivadas de donaciones sí tributan en el IRPF mientras que las pérdidas no pueden utilizarse para compensar esas ganancias.
Esto supone una clara asimetría fiscal que perjudica al contribuyente y que debe tenerse muy en cuenta en cualquier planificación patrimonial o sucesoria.
Además, no estamos ante un criterio aislado, sino ante una doctrina reiterada en varias sentencias recientes, lo que hace muy difícil que esta interpretación cambie a corto plazo .
Qué hacer a partir de ahora: claves para planificar donaciones de inmuebles
A la vista de esta doctrina, cualquier operación de transmisión de inmuebles —especialmente en el ámbito familiar— debe analizarse con mucho cuidado.
En particular, cuando la transmisión vaya a generar una pérdida, puede ser conveniente valorar alternativas, como realizar una transmisión onerosa en lugar de una donación. De este modo, la pérdida sí podría computarse en el IRPF al no aplicarse la limitación del artículo 33.5.c).
En definitiva, la fiscalidad de las donaciones de inmuebles se complica, y una decisión aparentemente sencilla puede tener un impacto fiscal muy relevante si no se planifica correctamente.
Cómo podemos ayudarte
En Salcedo Tax Litigation & Legal Advising somos especialistas en la defensa del contribuyente y en la planificación fiscal de operaciones complejas, especialmente en materia de IRPF y transmisiones de inmuebles.
Si estás pensando en donar un inmueble, o ya has realizado una operación y quieres analizar sus consecuencias fiscales, es fundamental estudiar tu caso concreto antes de tomar cualquier decisión. Una mala planificación puede implicar pagar más impuestos de los debidos… o perder oportunidades de ahorro fiscal.
Podemos ayudarte a analizar la tributación real de la operación, diseñar la estrategia más eficiente desde el punto de vista fiscal o a defender tus intereses frente a Hacienda en caso de comprobación
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