Conseguir anular el valor de referencia de Catastro no siempre pone fin al conflicto con Hacienda. Cada vez es más frecuente que, una vez declarada la inexistencia del valor de referencia de un inmueble, la Administración inicie una comprobación de valores para exigir que se tribute por un valor superior al precio declarado en la escritura de adquisición.
El contribuyente se encuentra así ante una situación desconcertante. Tras ganar el primer procedimiento, ve cómo Hacienda intenta llegar a una cifra muy parecida por otra vía. Ahora bien, esa nueva comprobación tiene límites, y el Tribunal Supremo acaba de reforzarlos. He comentado esta cuestión en un artículo publicado en Idealista.
Por qué anular el valor de referencia abre la puerta a una comprobación de valores
Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia constituye, con carácter general, la base imponible mínima de los inmuebles adquiridos por compraventa, herencia o donación. Así lo establecen el artículo 10 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y el artículo 9 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Si el valor declarado o el precio pactado son superiores, se tributa por la mayor de esas magnitudes.
Tributar por el valor de referencia, o por encima de él, otorga una ventaja importante. La Administración no puede iniciar después una comprobación de valores para sostener que el inmueble vale todavía más y exigir una tributación adicional.
Sin embargo, esa seguridad desaparece cuando se impugna el valor de referencia, mediante la solicitud de rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos, y Catastro reconoce que el inmueble no debía tenerlo. Puede ocurrir con viviendas sometidas a regímenes de protección pública que limitan su precio, con inmuebles adquiridos en subasta pública o cuando sus características no se corresponden con el producto inmobiliario representativo (PIR), que es el inmueble tipo que Catastro toma como base para valorar cada zona. Así sucedió, por ejemplo, en el caso de una vivienda militar en Madrid cuyo valor de referencia Catastro declaró inexistente.
En estos supuestos prevalece el valor de escritura y procede la devolución de lo ingresado en exceso. Sin embargo, el propio artículo 10.2 de la Ley del ITPAJD dispone que, cuando no exista valor de referencia, la base imponible se determinará «sin perjuicio de la comprobación administrativa». Dicho de otro modo, anular el valor de referencia deja nuevamente abierta la vía de la comprobación de valores.
José María Salcedo, Socio Director del despacho, ha escrito un artículo de opinión en Idealista sobre esta problemática.
Cómo defenderse de la comprobación de valores: la visita del perito
Que Hacienda pueda comprobar el valor no significa que pueda atribuir al inmueble cualquier importe. Así al no existir ya valor de referencia, corresponde a la Administración acreditar que el valor declarado es inferior al de mercado, y debe hacerlo mediante una valoración individualizada del inmueble.
Sobre esta cuestión se ha pronunciado de nuevo el Tribunal Supremo en su sentencia 923/2026, de 16 de julio (recurso 6851/2024), dictada en una comprobación de valores del ITP. La Sala reitera que, cuando se utiliza el método de dictamen de peritos, la regla general es la visita personal y directa del perito al inmueble, con examen tanto del exterior como del interior. Solo excepcionalmente puede prescindirse de ella, y en ese caso la justificación ha de ser racional y suficiente, atendiendo a las circunstancias concretas del inmueble.
En el supuesto enjuiciado, el perito de la Administración consideró innecesaria la visita porque la situación, el uso, la calidad y la antigüedad del inmueble constaban en la base de datos del Catastro, y porque la fotografía de la fachada se había obtenido de Google Maps. El Supremo califica esa motivación de estereotipada y la rechaza.
Por un lado, los datos catastrales responden a un sistema de valoración general y masiva, insuficiente por sí solo para la valoración singular que exige una comprobación de valores. Por otro, una imagen de Google Maps o Street View nada dice del estado interior del inmueble, de su conservación, de la calidad de sus materiales o de la necesidad de acometer reformas.
Este criterio se suma a una línea jurisprudencial ya consolidada, que considera la visita del perito un requisito obligatorio de la comprobación de valores.
Qué conviene revisar en la nueva comprobación de valores
Tras anular el valor de referencia, Hacienda tiene que empezar prácticamente desde cero y justificar el nuevo valor conforme a estas exigencias. Esto es especialmente relevante cuando la comprobación desemboca en una cifra muy similar a la del valor de referencia que quedó sin efecto.
Es aconsejable analizar con detalle cómo se ha obtenido ese valor, si existe una verdadera valoración individualizada del inmueble y si el perito ha realizado la visita preceptiva o, en su defecto, la ha justificado de forma suficiente. En la práctica, muchas de estas comprobaciones pueden resultar anuladas por no superar ese examen.
Conclusión: el contribuyente no vuelve a la casilla de salida tras anular el valor de referencia
Recibir una comprobación de valores después de haber anulado el valor de referencia no supone empezar de nuevo en desventaja. Es Hacienda la que debe demostrar, mediante una auténtica valoración individualizada que respete el criterio del Tribunal Supremo, que el valor declarado en la escritura no se corresponde con el de mercado. Por ello, pese al lógico cansancio, existen argumentos para defender ese valor hasta el final.
En Salcedo Tax Litigation & Legal Advising asumimos la defensa de contribuyentes tanto en la impugnación del valor de referencia como en las comprobaciones de valores posteriores. Ante una propuesta de liquidación o una comprobación de valores recibida tras la anulación del valor de referencia, es posible contactar con el despacho para analizar el caso.
