La Campaña de la Renta del ejercicio 2022 acaba de empezar, y es el momento de declarar si has realizado la transmisión de inmuebles durante el último año. Y es importante conocer el criterio de los tribunales en los asuntos relacionados con la tributación de las propiedades inmobiliarias.
En este artículo escrito para Idealista News, comentamos cinco cuestiones a tener muy en cuenta si vas a declarar la transmisión de inmuebles, de la mano de José María Salcedo, nuestro socio director y abogado experto en litigación tributaria. Tener en cuenta estos casos te podrán evitar problemas con Hacienda, tributar conforme al criterio del fisco, o solicitar la devolución de ingresos indebidos.
Qué valor de transmisión de los inmuebles debo incluir en la declaración de IRPF
“Una de las cuestiones que más inquieta a los contribuyentes es la de saber cómo afecta el valor de referencia de Catastro al IRPF, y a la ganancia o pérdida patrimonial a declarar por la transmisión de inmuebles. Hay que tener en cuenta que 2022 es el primer ejercicio de vigencia de dicho valor de referencia. Y, por tanto, esta campaña de IRPF es la primera en la que se presenta este problema”, afirma José María Salcedo.
Esta cuestión ha sido resuelta por la Dirección General de Tributos en su resolución V1601-22, del pasado 1 de julio, que establece diferentes criterios si la transmisión a declarar en el IRPF fue a título oneroso o ,sin embargo, se realizó a título gratuito.
En caso de una transmisión a título oneroso, Tributos considera que «para la determinación del valor de adquisición hay que partir del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. De igual forma, para determinar el valor de transmisión se parte del importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, tomándose como tal el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
“Por lo tanto, será esta la forma de determinación de los valores de adquisición y transmisión de inmuebles transmitido a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Y ello con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/AJD)», aclara.
Teniendo en cuenta lo anterior, desde Salcedo Tax Litigation ponen como ejemplo que si un contribuyente que transmitió un inmueble por 250.000 euros cuyo valor de referencia de Catastro era de 325.000 euros, puede declarar en su IRPF, como valor de transmisión (el de 250.000 euros), siendo indiferente a estos efectos que el adquirente de este inmueble tributara en el ITP/AJD por la adquisición de dicho inmueble, conforme al valor de referencia.
“La cosa cambia, no obstante, si el contribuyente tiene que declarar la transmisión de inmuebles en su IRPF, cuando ésta se realizó a título gratuito, una donación, por ejemplo”, destaca Salcedo.
En este caso, la Ley del IRPF considera en su artículo 36 que «cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado».
“Por tanto, en estos casos de transmisiones realizadas a título gratuito, la remisión a las normas del Impuesto de Sucesiones supone que deba atenderse al valor de referencia de Catastro, que es el que por el que hay que declarar en dicho impuesto”, destaca el experto.
¿Se puede actualizar el valor de adquisición de un inmueble y reducir ganancia patrimonial?
Con efectos desde el 1-1-2015, se suprimió la posibilidad antes existente en la Ley del IRPF, de aplicar al valor de adquisición del inmueble unos coeficientes de actualización. Con ello, se pretendía actualizar el valor de adquisición del inmueble al coste de vida, y garantizar que el contribuyente tributase por la ganancia patrimonial realmente obtenida.
Pues bien, el criterio de la Agencia Tributaria es férreo en estos momentos, y de rechazo pleno y total a dicha actualización. Por ello, un contribuyente que actualice por su cuenta dicho valor en la declaración de IRPF, aplicando el IPC por ejemplo, se las tendrá que ver con Hacienda, que le notificará una liquidación tributaria en el momento en que detecte dicha irregularidad.
Sin embargo, estamos ante una cuestión que ya está sobre la mesa del Tribunal Constitucional. Y es que, mediante Auto de 28-6-2022 este Tribunal ha admitido a trámite la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía que considera que la supresión de los coeficientes de actualización en el IRPF puede vulnerar el principio de capacidad económica, y obligar al contribuyente a tributar por una capacidad económica superior a la realmente obtenida.
Por tanto, el abogado experto en litigación tributaria recuerda que, en estos casos, lo aconsejable será tributar conforme a la ganancia patrimonial calculada siguiendo las normas del IRPF actualmente vigentes. Es decir, sin aplicar ningún tipo de actualización al valor de adquisición del inmueble. Pero solicitar la rectificación de la autoliquidación del IRPF a continuación, precisamente, para lograr que se apliquen dichos coeficientes.
Y es conveniente hacerlo cuanto antes, teniendo en cuenta que el Tribunal Constitucional, en sus últimas declaraciones de inconstitucionalidad, está limitando los efectos de las mismas a quienes no reclamaron antes de que se dictara la sentencia de inconstitucionalidad.
Si eres divorciado y dejaste de vivir hace años en la vivienda habitual de la pareja, ¿puedes conseguir beneficios fiscales si se ha transmitido?
Otra de las cuestiones planteadas en los tribunales es que la afecta a los contribuyentes divorciados que, por decisión judicial o convenio regulador, abandonaron hace más de dos años la que era la vivienda familiar.
Hacienda considera que, una vez transcurrido dicho plazo, dicha vivienda pierde el carácter de habitual para este contribuyente divorciado. Por tanto, si se vende, no podrá aplicarse ninguno de los beneficios fiscales asociados a la venta de la vivienda habitual. Por ejemplo, la exención por reinversión, o la exención por la transmisión de vivienda para mayores de 65 años, recuerda Salcedo.
“Estamos ante supuestos muy dudosos, teniendo en cuenta que, en muchas ocasiones, existe una imposibilidad real de vender dicha vivienda antes del plazo de dos años desde que se deja de vivir en la misma”, afirma José María Salcedo. “Así, es frecuente que la decisión judicial o el convenio regulador, retrasen dicho momento al transcurso de unos determinados años, o a la fecha en que los hijos del matrimonio alcanzan la mayoría de edad”.
Salcedo recuerda que se trata de una cuestión que ya está en el Tribunal Supremo. Así, mediante Auto de 15-6-2022 (recurso 7851/2021) el Alto Tribunal ha acordado «determinar si la vivienda transmitida puede considerarse residencia habitual, a los efectos de disfrutar de la exención por reinversión contemplada en el artículo 38 LIRPF , cuando en aquella no reside el cónyuge en el momento de la transmisión ni ha vivido en la misma en los dos años anteriores, aunque en el momento de la transmisión la vivienda sea residencia habitual del otro cónyuge y de los hijos comunes».
“Por tanto, como en el caso anterior, es aconsejable declarar la ganancia patrimonial conforme al criterio de la Agencia Tributaria. Es decir, sin aplicar ningún tipo de exención por la transmisión de inmuebles, asociada a su consideración como vivienda habitual. Y ello para, acto seguido, solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada y la devolución de ingresos indebidos”, recuerda el abogado.
“Es importante resaltar, además, que esta rectificación debe plantearse antes de que finalice la campaña de IRPF. Con ello, evitaremos que la AEAT considere que estamos modificando una opción tributaria más allá del plazo de declaración del impuesto”, aclara Salcedo.
El nudo propietario de una vivienda, ¿se puede aplicar exenciones por la venta de la vivienda habitual?
Otra de las cuestiones que ha resuelto recientemente la justicia trata sobre la transmisión de inmuebles de la que no se es pleno propietario.
Y es que una reciente sentencia del Tribunal Supremo, de 12-12-2022 (recurso 7219/2020) ha declarado que «la exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión de inmuebles se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, regulada en el art. 38 de la LIRPF , requiere que la vivienda transmitida haya constituido su residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años continuados y que haya ostentando durante dicho periodo el pleno dominio de la misma, sin que la nuda propiedad resulte título suficiente a tales efectos.»
Y de nada sirve, a estos efectos, que el contribuyente nudo propietario haya residido en la vivienda durante más de tres años, porque el problema para el Supremo es la falta de título suficiente para que la vivienda se considere la habitual. No basta, por tanto, con ser nudo propietario, sino que hay que ostentar la plena propiedad del inmueble.
Estamos, además, ante una doctrina fijada por el Tribunal Supremo, por lo que parece difícil sostener una interpretación diferente, y aplicar la exención por reinversión en estos supuestos, en los que ya existe una doctrina casacional fijada sobre esta cuestión.
Donación de inmuebles: ¿se pueden compensar las pérdidas en la declaración de IRPF?
El último de los casos a tratar es el de que un contribuyente realizara diversas donaciones de inmuebles a familiares en el ejercicio 2022, y piense compensar las pérdidas obtenidas en algunas de ellas, con las ganancias patrimoniales obtenidas en otras, o con las que obtendrá en los cuatro ejercicios siguientes.
“Estamos ante una posibilidad totalmente vedada por la Administración Tributaria”, subraya José María Salcedo. En concreto, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en resolución de 31-5-2021 (00/03746/2020), declaró que «de acuerdo con la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, las pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones lucrativas intervivos no se computan fiscalmente, ni por el importe total del valor de adquisición, ni por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión».
“Sin embargo, no estamos ante una cuestión, ni mucho menos cerrada. Y es que, existen Tribunales, como el Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, que sostienen una interpretación diametralmente opuesta”, añade Salcedo. “que cree posible sostener una interpretación contraria a la seguida por la Agencia Tributaria y el TEAC”
No obstante, recuerda, que lo prudente será presentar la declaración de IRPF sin incluir la compensación de pérdidas, para acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.
En este caso, será también aconsejable presentar la rectificación antes de que finalice el plazo de declaración de IRPF (30 de junio de 2023), para evitar el riesgo de que la Agencia Tributaria considere que se está tratando de modificar una opción tributaria (la compensación de pérdidas), más allá del plazo de declaración del impuesto.
La declaración de IRPF también puede servir para ahorrar impuestos
“En definitiva, estamos ante cuestiones a tener muy en cuenta cara la próxima declaración de IRPF”, destaca José María. “En primer lugar, para saber cómo declarar correctamente las ganancias y pérdidas patrimoniales en la próxima declaración de IRPF, evitando problemas con Hacienda. Y, en segundo lugar, para saber en qué cuestiones es posible discrepar del criterio de Hacienda, porque existen criterios de los Tribunales que así lo permiten, o al menos expectativas de que dichos criterios se fijen en un futuro cercano”.
Contar con un abogado especialista en litigación tributaria le permitirá saber cómo declarar correctamente una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, y conocer los criterios de los Tribunales que benefician al contribuyente. Es una vía para ahorrar impuestos, pagando los justos, pero ni un céntimo más.
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