La ley del IRPF prevé en su artículo 33.4, letra d), la exención de la transmisión de la vivienda habitual. Y ello, en supuestos extremos en los que el contribuyente lo pierde todo, incluida su vivienda habitual. El primero de ello es cuando tenga que entregarla al banco como dación en pago, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la vivienda. La segunda, cuando se transmita la vivienda en el marco de una ejecución hipotecaria o notarial.

Recientemente, y en relación con esta cuestión, el TEAR de Madrid me ha dado la razón. Y ello, en un supuesto en el que el contribuyente transmitió su vivienda habitual en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria, y con fecha de subasta ya señalada. Sin embargo, la vivienda finalmente no se entregó al banco, sino que se vendió a un tercero, cancelando con el importe obtenido la deuda hipotecaria.

El caso planteado: contribuyente que vende su vivienda a un tercero, para saldar su deuda con el banco y frenar la ejecución hipotecaria

Que, en el caso planteado ante el TEAR de Madrid, se trataba de un contribuyente que no pudo hacer frente a las cuotas del préstamo hipotecario formalizado para la compra de su vivienda habitual. En esta tesitura, la entidad bancaria inició procedimiento de ejecución hipotecaria ante los Juzgados de Primera Instancia, llegándose a fijar fecha de subasta del inmueble.

En el marco de este procedimiento, y tras acreditarse que se trataba de la vivienda habitual de la contribuyente, el Juzgado ordenó a la entidad bancaria que indicara en un plazo de 10 días la cantidad exacta de la deuda principal (más intereses) que estuvieran vencidos, a los efectos de la rehabilitación del préstamo hipotecario, cancelándose así la subasta. Además, la entidad bancaria ofreció al contribuyente la posibilidad de hacer frente a la deuda tributaria vencida mediante la venta de la vivienda a un tercero, cancelando la referida deuda con el importe obtenido.

Venta de la vivienda habitual a un tercero, con autorización de la entidad bancaria

Dicha venta pudo finalmente llevarse a cabo, firmándose en el mismo acto escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca con el importe obtenida en la venta del inmueble. Y condonando además el resto de la deuda hipotecaria pendiente, que no pudo cubrirse con la venta del inmueble.

Todo ello fue posible gracias a que la operación fue previamente autorizada por la entidad bancaria, existiendo contactos en los meses anteriores a la transmisión entre el contribuyente y la entidad bancaria, para poner fin a la situación de impagos, aunque fuera acudiendo a la dación en pago.

Y es que, sin la previa autorización del banco, no era posible proceder a la venta del inmueble. Ello significa que el contribuyente no tenía plena disponibilidad para hacer lo que quisiera con el mismo, precisamente por estar hipotecado, sino que debía venderlo para poder hacer frente a las deudas que mantenía con la entidad y, además, dicha venta se encontraba en todo momento supervisada por la entidad bancaria, ya sea directamente o a través de sus gestorías.

La interpretación de la Agencia Tributaria

Inicialmente, el contribuyente declaró la venta sujeta al IRPF y no exenta. Sin embargo, al informarle de que, en mi opinión, tenía pleno derecho a la exención prevista en el artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF, me encargó que planteara en su nombre la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.

En este punto, consideré que realmente cumplía todos los requisitos previstos en la normativa de IRPF para aplicar la exención del 33.4.d), LIRPF. Ello, teniendo en cuenta que el único «pero» que podía objetársele era el no haber transmitido la vivienda a un tercero, en lugar de a la entidad bancaria. Sin embargo, dicho requisito no está previsto en el referido precepto, que sólo exige que la vivienda se entregue en dación en pago o en un procedimiento de ejecución, para el pago de deudas hipotecarias, pero sin exigir que dicha entrega deba realizarse necesariamente a la entidad bancaria.

La AEAT, en contra de la aplicación de la exención del 33.4.d, LIRPF

Frente a dicha interpretación, la postura de la Agencia Tributaria (Delegación de Madrid), fue la de considerar que “La contribuyente destina la cantidad de 260.000 euros al pago de la deuda existente entre la titular del préstamo y la entidad bancaria. Concretamente, se anexan a la escritura los cheques bancarios nominativos de importe 80.000 euros y 180.000 euros, respectivamente. De tal manera, que la contribuyente no entrega a la entidad bancaria su vivienda habitual para cancelar las deudas, en concepto de dación en pago, sino que transmite a terceros el inmueble y el importe obtenido de la operación, se destina a cancelar las distintas deudas y en particular el crédito hipotecario.”

Es decir, se echó en cara al contribuyente que no entregó la vivienda a la entidad bancaria, sino que sólo canceló la deuda hipotecaria. Por tanto, la venta de la vivienda a un tercero se trató como una compraventa ordinaria, quedando extramuros de la exención del 33.4.d), LIRPF. Y ello, a pesar de que el dinero empleado en dicha venta se utilizó para cancelar la deuda hipotecaria, en una operación además, autorizada por la entidad bancaria para el saldo de la deuda.

La resolución del TEAR de Madrid de 22-11-2023

Dicha resolución de la Agencia Tributaria fue evidentemente recurrida ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Madrid, que mediante resolución del pasado 22-11-2023, me ha dado la razón. Según el TEAR, lo que ocurre en estos casos es que se vende la vivienda a un tercero para frenar la ejecución hipotecaria es que «el comprador anticipa los fondos dando lugar a una modificación en las condiciones del préstamo para la adquisición de la vivienda habitual, pero que, en última instancia no llega a completarse, al haberse fijado que dicho préstamo se extinga con la propia entrega de la cosa que financia.»

Por ello, el TEAR considera que, «a los efectos del artículo 33.4.d) de la LIRPF, este Tribunal Regional entiende que se ha producido una dación en pago, siendo la finalidad última de la transmisión, en lo que aquí interesa, la cancelación de las deudas garantizadas con hipotecas que recalan sobre la que constituía su vivienda habitual, contraídas con una entidad de crédito, por lo que deben considerarse cumplidos los requisitos exigidos por la norma para la aplicación de la exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión efectuada.»

La resolución V2646-18 de la Dirección General de Tributos, sobre venta de la vivienda habitual a un tercero, en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria

Además, el TEAR asume la interpretación de la Dirección General de Tributos, que en resolución V2646-18, de 2 de octubre, expresamente invocada en el escrito de alegaciones que presenté. En concreto, declara Tributos que el artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF no exige «que la transmisión en que consiste la dación se haga a favor de esa misma entidad de crédito, por lo que no debe excluirse la posibilidad de que la misma acreedora admita o imponga, sin alterar el carácter extintivo de la dación, la transmisión a un tercero designado a su voluntad.»

A mayor abundamiento, considera Tributos que «en el párrafo segundo del artículo 33.3.d) de la LIRPF se señala que también opera la exención en las ejecuciones hipotecarias, en las que como consecuencia de las mismas se produce una transmisión a favor de un tercero que no será la entidad financiera acreedora en la mayor parte de los casos.»

Y llega a la conclusión de que «no apreciándose impedimento en la previsión legal y siendo lo más acorde con la finalidad de la norma, se considera que esas transmisiones o daciones en pago a favor de un tercero autorizado e impuesto por la entidad acreedora deben ser objeto de la nueva exención prevista en el artículo 105.1.c) texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, y 33.4.d) de la LIRPF, lógicamente siempre que se cumplan los demás requisitos establecidos en dichos preceptos.”

Por tanto, es la propia Dirección General de Tributos las que avala la exención en estos supuestos en los que se transmite la vivienda habitual a un tercero, para frenar o evitar la ejecución hipotecaria. Y aunque la doctrina de Tributos no vincula a los tribunales económico-administrativos, es fácil que éstos compartan sus argumentos.

Conclusión

En definitiva, el TEAR estima la reclamación presentada, declarando procedente la aplicación de la exención por la transmisión de la vivienda habitual, prevista en el artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF. Y ello ha supuesto una devolución de más de 40.000 euros para el contribuyente.

Todo lo anterior aconseja combatir los criterios de la Administración, previo análisis de la situación particular existente en cada caso. Para ello, siempre será conveniente acudir a un profesional totalmente especializado en la interposición de reclamaciones y recursos frente a Hacienda. Y es que, en muchos casos es posible ganarle a Hacienda, y obtener de los Tribunales una interpretación de las normas tributarias que no siempre beneficie a la Administración.