Exención por reinversión, en caso de venta de una vivienda privativa y posterior compra de una vivienda ganancial

Jose María Salcedo

Abogado especialista en Litigación Tributaria

Suscríbete a nuestro blog

Loading

La exención por reinversión en vivienda es uno de los beneficios fiscales más frecuentemente utilizados por los contribuyentes, a la hora de vender su vivienda habitual, para adquirir otra nueva. En estos casos, la norma exige que el total importe obtenido en la venta de la anterior vivienda se reinvierta en la compra de otra nueva. Y ello en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a dicha venta. No obstante, también se ha planteado si todo el importe obtenido en la venta puede ser objeto de exención en caso de reinversión. Ello, cuando la vivienda habitual vendida era privativa de uno de los cónyuges, y la que se adquiere es ganancial.

Pues bien, en relación con este supuesto la Agencia Tributaria me ha dado la razón estimando la solicitud de rectificación planteada en nombre de un contribuyente que en su día consideró que no tenía derecho a declarar exento todo el importe reinvertido en la compra de la nueva vivienda, por haber vendido su vivienda privativa, y comprado en su lugar otra ganancial.

El caso planteado ante la AEAT

En el caso que planteé ante la AEAT, se trataba de un contribuyente que adquirió su vivienda habitual, cuando era soltero, por algo más de 90.000 euros. Años después, ya casado, transmitió dicha vivienda privativa por 158.000 euros, y adquirió una nueva junto con su cónyuge, por importe de 170.000 euros. Esta vivienda se adquirió con el importe obtenido en la venta de la vivienda privativa.

Por ello, se planteaba si todo el dinero reinvertido podía computar a efectos de declarar la exención total de la ganancia obtenida por la venta de la anterior vivienda. Y ello, teniendo en cuenta que este contribuyente había adquirido su nueva vivienda en proindiviso por importe de 170.000 euros, y por ello sólo era propietario del 50% de tal vivienda (85.000 euros). ¿Era por tanto ésta la única cantidad que podía entenderse reinvertida, y no los 170.000 euros?

El contribuyente, por prudencia, así lo hizo, y consideró reinvertido únicamente el importe correspondiente al 50% de la nueva vivienda adquirida, considerando en consecuencia parcialmente exenta la ganancia patrimonial obtenida por la venta de su primera vivienda habitual privativa. Y es que, según esta interpretación, había obtenido 158.000 euros por la venta de su anterior vivienda, pero sólo había reinvertido 85.000 euros, correspondientes a su 50% adquirido.

El criterio de la Dirección General de Tributos sobre esta particular modalidad de exención por reinversión

Hay que tener en cuenta que, en relación con esta cuestión, el criterio de la Dirección General de Tributos (DGT) era muy restrictivo. Ejemplo de ello es la resolución V0120-20, de 21 de enero, en la que el órgano directivo afirma que «Considerando lo dispuesto en los artículos 1354 y 1355 del Código Civil, tendrá la condición de reinversión, para el consultante, a efectos de la exención señalada, aquella cuantía que, del importe total obtenido en la venta de su señalada vivienda privativa, implique para él adquisición del título de propiedad sobre aquella en la que se reinvierte, en el presente caso, al considerarse único adquirente la sociedad de gananciales, será el 50% de lo reinvertido, coincidiendo con el porcentaje de su participación en la sociedad de gananciales. Debiendo cumplir con todos los requisitos reglamentarios.»

Para Tributos, por tanto, el contribuyente sólo podía considerar reinvertido el importe correspondiente al 50% de la nueva vivienda adquirida. Es decir, 85.000 euros, en lugar de 170.000 euros. De este modo, la ganancia patrimonial obtenida sólo quedaba parcialmente exenta.

Algunos Tribunales, en contra de la interpretación de Tributos

Tal interpretación, sin embargo, era objeto de discusión por algunos Tribunales.

Es el caso, por ejemplo, del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Galicia, que en sentencia de 20-12-2017 (recurso 15064/2017), había declarado que “Entiende esta Sala que, con independencia de la suscripción con carácter solidario del préstamo hipotecario para la adquisición de la nueva vivienda realizada por la recurrente y el señor Modesto y que la titularidad del inmueble adquirido sea en proindiviso lo cierto es que, acreditada la amortización del crédito con cargo al peculio de la señora Marí Jose se cumplirían los requisitos establecidos en el art. 38 LIRPF en concordancia con lo dispuesto en el art. 41 del Reglamento Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo cual, de la ganancia patrimonial obtenida 13.748,82 euros, estará exenta la totalidad y no solo 8.669,70 euros (el 63,06 %) como sostiene la AEAT. Como corolario el presente recurso contencioso – administrativo ha de ser estimado.”

El TEAR de Galicia, a favor de la exención por reinversión en la compra de una vivienda ganancial

En el mismo sentido se ha pronunciado el Tribunal Económico-Administrativo (TEAR) de Galicia, en resolución de 17-10-2019 (36/02802/2016), declarando que “La exención por reinversión es un beneficio fiscal que tiene por finalidad la protección de la vivienda (artículo 47 de la Constitución) mediante la supresión de la tributación del beneficio obtenido por su venta, que, por reducir la liquidez resultante, podría dificultar la adquisición de otra, es decir, persigue facilitar la continuidad en la propiedad de una vivienda permitiendo la reinversión del importe total obtenido. En este caso, D.ª Axy ha vendido su vivienda habitual y ha reinvertido el importe total obtenido, de cuantía inferior a su participación ganancial en el préstamo (127.000,00 euros = 254.0000,00 / 2), en la adquisición de una nueva vivienda habitual, y, por ello, y según lo expuesto tiene derecho a aplicar la mencionada exención por dicho importe total.”

Dicha resolución se remitía, además, a otras resoluciones dictadas por el Tribunal Económico-Administrativo Forales de Guipúzcoa, números 29.105, de 27-05-2010, y 30.327, de 10-05-2012.

Todas estas resoluciones se alegaron oportunamente en la solicitud de rectificación.

Para el Tribunal Supremo, la ley del IRPF no especifica cuál debe ser el origen del importe que se reinvierte

A mayor abundamiento, se alegó también que la Ley del IRPF no distingue ni hace referencia al origen de los fondos que se reinvierten, sino que tan sólo exige que se hayan obtenido por la venta de la anterior vivienda habitual, y se destinen a la compra de una nueva vivienda. En efecto, el artículo 38.1 de la Ley del IRPF dispone que “Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.”

La sentencia del Tribunal Supremo de 1-10-2020

Sobre esta cuestión ya se pronunció el Tribunal Supremo en sentencia de 1-10-2020 (recurso 1056/2019), en relación con la reinversión de cantidades que provenían de financiación ajena, y no directamente del importe obtenido en la venta.

Y ello, fijando como doctrina de interés casacional que «Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.

Por tanto, del mismo modo en que es indiferente el origen del dinero reinvertido en el caso resuelto por el Tribunal Supremo, tampoco tiene sentido que no se permita la reinversión total del importe obtenido por la venta de una vivienda privativa, en la compra de una nueva vivienda.

Conclusión: Estimación de la rectificación planteada.

Todo lo anterior ha llevado a la Agencia Tributaria a reconocer el derecho a la rectificación planteada, considerando reinvertido el 100% del importe obtenido en la venta de la primera vivienda habitual y declarando, consecuentemente, la exención total de la ganancia patrimonial obtenida y la devolución del ingreso indebido realizado.

Si desea ampliar la presente información, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho haciendo click aquí o bien escríbenos al email: contacto@josemariasalcedo.com

Loading
Consecuencias de un expediente electrónico caótico, a la hora de impugnar una declaración de responsabilidad tributaria

Consecuencias de un expediente electrónico caótico, a la hora de impugnar una declaración de responsabilidad tributaria

Es habitual que la Administración remita a los tribunales un expediente electrónico caótico y desordenado, en el que es difícil orientarse. Esto es particularmente grave en los recursos frente a declaraciones de responsabilidad, y puede suponer una vulneración del derecho a la defensa.