Análisis práctico sobre la eficacia de la prueba pericial en la impugnación del valor de referencia
José María Salcedo Benavente, socio director de Salcedo Tax Litigation & Legal Advising y abogado especializado en procedimiento tributario y litigación fiscal, ha publicado recientemente en su blog “David contra Goliat”, alojado en Idealista, un artículo de análisis jurídico-práctico centrado en una de las principales controversias actuales en materia de fiscalidad inmobiliaria: la validez y eficacia de los informes periciales a la hora de impugnar el valor de referencia de Catastro.
El artículo parte de una realidad cada vez más frecuente: numerosos contribuyentes discrepan del valor de referencia asignado a sus inmuebles, al considerarlo inflado y desconectado de la realidad del mercado, y se plantean qué tipo de prueba técnica resulta realmente eficaz para combatirlo, especialmente cuando la liquidación del ITP o del ISD se basa obligatoriamente en dicho valor.
El conflicto entre el valor de referencia y el valor real del inmueble
El valor de referencia de Catastro se ha convertido en los últimos años en un elemento central de conflicto entre contribuyentes y Administración. Muchos propietarios consideran que dicho valor no refleja el valor real o de mercado del inmueble, sino que se ha fijado a partir de datos estadísticos y generales que no siempre tienen en cuenta las circunstancias concretas del bien.
Tal y como explica José María Salcedo en su artículo, la simple discrepancia con el valor de referencia no es suficiente para impugnarlo con éxito. El verdadero problema radica en qué tipo de prueba debe aportar el contribuyente, y en cómo valoran esa prueba tanto Catastro como los Tribunales de Justicia.
¿Qué tipos de informes periciales pueden aportarse frente al valor de referencia?
Informes periciales orientados a fijar un valor de mercado alternativo
Una primera opción de prueba a la hora de impugnar el valor de referencia de Catastro es la aportación de un informe pericial elaborado por arquitecto que determine un valor de mercado del inmueble inferior al valor de referencia, normalmente mediante métodos de comparación con inmuebles similares. En esta misma línea se sitúan las tasaciones hipotecarias, cuyo objetivo es igualmente acreditar un valor de mercado distinto.
Sin embargo, el artículo subraya que este tipo de informes no siguen el método de valoración legalmente impuesto a Catastro, lo que condiciona de forma decisiva su eficacia frente a la Administración.
Informes periciales dirigidos a detectar errores en el cálculo del valor de referencia
Una segunda tipología de informes, que el autor considera especialmente relevante, es aquella que no persigue fijar un valor de mercado alternativo, sino demostrar la existencia de errores en la determinación del valor de referencia.
Estos informes se centran en analizar si Catastro ha aplicado incorrectamente las normas que regulan el cálculo del valor de referencia, ya sea por errores en el estado de conservación del inmueble, en los coeficientes utilizados o en los datos que figuran en su base catastral. Según el análisis del artículo, este enfoque resulta más coherente con el propio sistema de valoración catastral.
Cómo valora Catastro la prueba pericial aportada por los contribuyentes
El rechazo de valoraciones que no siguen el método catastral
Catastro está legalmente obligada a determinar el valor de referencia conforme a la Disposición Final Tercera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y a las resoluciones aprobadas para cada ejercicio. Por este motivo, rechaza cualquier informe pericial o tasación que utilice métodos distintos, aunque acrediten un valor de mercado inferior.
El artículo explica que Catastro no entra a discutir valores de mercado alternativos, sino únicamente si ha aplicado correctamente su propio método de valoración.
La corrección del valor cuando se acreditan errores objetivos
No obstante, cuando los informes periciales ponen de manifiesto errores en los datos manejados por Catastro, como un estado de conservación claramente peor al reflejado en su base de datos, la Administración sí puede corregir el valor de referencia.
En estos casos, la corrección no se produce porque Catastro asuma el valor de mercado propuesto por el perito, sino porque reconoce que el error detectado afecta directamente al cálculo del valor de referencia.
La valoración de la prueba pericial por los Tribunales de Justicia
Tribunales que exigen que la prueba “hable el lenguaje de Catastro”
El artículo analiza diversas resoluciones de Tribunales Superiores de Justicia que exigen que la prueba pericial se centre en demostrar errores en el cálculo del valor de referencia, aplicando o cuestionando los mismos criterios valorativos utilizados por Catastro.
Estas sentencias rechazan informes que se limitan a fijar un valor de mercado alternativo, y solo estiman la pretensión del contribuyente cuando la prueba acredita errores concretos, como un estado de conservación ruinoso no tenido en cuenta por la Administración.
Tribunales que valoran informes de mercado completos y detallados
Frente a esta línea más restrictiva, el artículo también recoge resoluciones que sí valoran informes periciales de mercado, incluso cuando no siguen estrictamente el método catastral, siempre que se trate de informes exhaustivos, individualizados y basados en una inspección real del inmueble.
En estos casos, los Tribunales destacan la obligación de valorar toda la prueba aportada, especialmente cuando el informe describe con precisión las características, estado y situación concreta del inmueble.
La tasación hipotecaria como medio de prueba para impugnar el valor de referencia
Aunque podría pensarse que la tasación hipotecaria goza de una posición reforzada, el artículo aclara que la mera diferencia de valor entre la tasación y el valor de referencia no es suficiente.
Para que la tasación hipotecaria tenga eficacia probatoria, debe explicar de forma razonada la discrepancia y permitir identificar los errores cometidos por Catastro. Solo en ese caso, por sí sola o junto con otros dictámenes periciales, puede servir para enervar el valor de referencia.
El momento de aportación de la prueba pericial
Uno de los aspectos más relevantes del artículo es el análisis del momento procesal en el que puede aportarse la prueba pericial, destacando la posibilidad de hacerlo directamente en vía judicial.
La jurisprudencia más reciente analizada por José María Salcedo refuerza la posición del contribuyente cuando la Administración se limita a reiterar informes catastrales previos, que no analizan ni rebaten la prueba pericial aportada con posterioridad, incrementando así las posibilidades de anulación del valor de referencia.
Conclusión: la prueba pericial como eje de la estrategia frente al valor de referencia de Catastro
La conclusión del artículo es clara: no cualquier informe pericial es suficiente para combatir el valor de referencia de Catastro. La clave reside en diseñar una prueba que se centre en los errores cometidos por la Administración al determinar dicho valor.
No obstante, también se pone de manifiesto que las tasaciones e informes de mercado pueden resultar eficaces cuando permiten evidenciar circunstancias del inmueble no tenidas en cuenta por Catastro, siempre que estén correctamente fundamentadas.
Desde Salcedo Tax Litigation & Legal Advising, despacho especializado en litigación tributaria y fiscalidad inmobiliaria, se asesora de forma estratégica a contribuyentes a la hora de impugnar el valor de referencia de Catastro, tanto en vía administrativa como judicial, optimizando la prueba técnica y procesal para maximizar las posibilidades de éxito.
Pincha aquí para leer el artículo completo publicado en Idealista.
