La venta de la vivienda habitual puede quedar exenta del IRPF en el supuesto de que el importe obtenido en la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda, o cuando el contribuyente vendedor es mayor de 65 años o se encuentra en situación de dependencia severa o de gran dependencia. El problema surge cuando se ha producido el alquiler de la vivienda habitual antes de su venta, y se plantea en consecuencia si realmente dicha vivienda tiene el carácter de habitual para el contribuyente.
Nuestro Socio Director, José María Salcedo, abogado experto en procedimientos tributarios, se refiere a esta cuestión en una noticia publicada en el portal Idealista. Y ello, distinguiendo tres supuestos distintos de alquiler de la vivienda habitual previos a su venta, que se dan con frecuencia en la práctica y plantean problemas con Hacienda.
Cuando el contribuyente vuelve a habitar la vivivenda que estuvo arrendada
El primero de los supuestos ha sido objeto de una reciente resolución de la Dirección General de Tributos, V2215-24 de 15 de octubre. Y ocurre cuando el contribuyente que dejó de habitar su vivienda para dedicarla al arrendamiento, decide volver a vivir allí durante al menos tres años continuados. Ello, con la idea de vender tal vivienda y así disfrutar de la exención prevista en la Ley del IRPF.
Pues bien, en estos casos considera Tributos que si al final del arrendamiento el contribuyente vuelve a residir en la vivienda al menos tres años, dicha vivienda podría recuperar su estatus de habitual. Y, por tanto, beneficiarse de la exención fiscal por reinversión (artículo 38.1, LIRPF), sin necesidad de cumplir el requisito de tener 65 años. Alternativamente, en caso de transmitir la vivienda tras el arrendamiento teniendo el contribuyente más de 65 años, podría aplicarse la exención por ganancia patrimonial contemplada en el artículo 33.4.b) del IRPF.
“La obligación de residir de forma efectiva y permanente en la vivienda no impide que el contribuyente pueda ausentarse temporalmente de la misma (en vacaciones, fines de semana, viajes laborales, etc.), siempre que se trate de ausencias compatibles con el necesario grado de estabilidad y continuidad en la ocupación del inmueble.»
Cuando el contribuyente vende una vivienda que ha destinado al alquiler de habitaciones
El segundo supuesto se refiere a un contribuyente que nunca ha dejado de habitar su vivienda. Sin embargo, si ha alquilado una o varias habitaciones de forma continuada, hasta el momento de la venta.
Pues bien, el criterio de Tributos en estos casos, expresado en la resolución V2770-18, de 24 de octubre, es el de que “al haber tenido parte de la vivienda arrendada por temporadas, si la consultante transmitiese la vivienda antes de que transcurriesen tres años desde la fecha de finalización del último arrendamiento, no podrá aplicar la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto a la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la parte de la vivienda que hubiera tenido arrendada. Sobre la parte de la vivienda que hubiera utilizado de forma privada, incluyendo las zonas comunes, podrá aplicar la citada exención a la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda a esta parte de la vivienda, al haber residido de forma continuada en la misma más de tres años.”
Por tanto, para Hacienda sólo será posible declarar exenta la parte proporcional de la vivienda que no ha dejado de ser la habitual, pero no la correspondiente a las habitaciones arrendadas.
Cuando el contribuyente ha destinado la vivienda habitual al alquiler turístico en períodos vacacionales
Por último, puede ocurrir que el contribuyente, sin dejar de habitar su vivienda, la destine al alquiler turístico en períodos vacacionales. A esta cuestión se refirió precisamente José María Salcedo en una tribuna de opinión publicada en «David contra Goliat«, su blog en Idealista.
En estos casos, y si son muchas las semanas en que la vivienda está arrendada, Hacienda puede considerar que dicha vivienda no cumple los requisitos de permanencia para ser la habitual. Ello sería dramático para el contribuyente, ya que le impediría disfrutar de las exenciones asociadas a la venta de la vivienda habitual.
Sin embargo, nuestro Socio Director recuerda que hay esperanza para combatir estos casos. En concreto, se refiere a una interesante resolución dictada por el Tribunal Económico-Administrativo Foral (TEAF) de Guipúzcoa, de 7-11-2019, en un supuesto en el que se suprimió a un contribuyente la deducción por inversión en vivienda que venía aplicando, porque arrendaba dicha vivienda durante períodos vacacionales.
Pues bien, el Tribunal foral no sólo da la razón al contribuyente, sino que llega a la conclusión de que “la obligación de residir de forma efectiva y permanente en la vivienda no impide que el contribuyente pueda ausentarse temporalmente de la misma (en vacaciones, fines de semana, viajes laborales, etc.), siempre que se trate de ausencias compatibles con el necesario grado de estabilidad y continuidad en la ocupación del inmueble. Además, la consideración de una vivienda como habitual no excluye que puedan obtenerse rendimientos dinerarios o en especie por ella, mientras se encuentre temporalmente vacía.”
Se trata de una interesante resolución que pueden citar los contribuyentes para defenderse frente a Hacienda, zanja José María Salcedo.
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