Estamos en plena campaña de IRPF, y son muchos los contribuyentes que siguen aplicando la deducción por inversión en vivienda, a pesar de su supresión con efectos desde el 1-1-2013, salvo para los que habían adquirido vivienda antes de dicha fecha. Sin embargo, existen diversas circunstancias que pueden poner en peligro la aplicación de la deducción, tales como un divorcio, o la refinanciación hipoteca. Por ello, interesa saber cuál es el criterio de Hacienda y los Tribunales en estos casos, para saber a qué atenerse, y pagar los impuestos justos, pero ni un céntimo de más.

¿Es posible seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda tras el divorcio?

Con motivo de un divorcio, y especialmente para el excónyuge que se ve obligado a abandonar la vivienda habitual, se plantea si es posible seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda. Y ello, teniendo en cuenta que aquél ya no habita dicha vivienda.

Y es que lo cierto es que, para este contribuyente, la vivienda ya no tendrá el carácter de habitual, ya que ya no constituye su residencia. Sin embargo, el artículo 68.1.1º de la Ley del IRPF, en su redacción anterior a la supresión de la deducción por inversión en vivienda (efectos hasta el 31-12-2012), si permitía la aplicación de la deducción, en los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial.

De este modo, el contribuyente podía seguir practicando esta deducción por las cantidades pagadas en el ejercicio para la adquisición de la que fue, durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual. Y ello, siempre que continuara teniendo esta condición para los hijos comunes, y el progenitor en cuya compañía queden.

Dicha norma es de aplicación también en ejercicios posteriores a la supresión de la deducción por inversión en vivienda (2013 y siguientes). Así, la Disposición Transitoria Décimo octava de la Ley del impuesto permite aplicar la deducción a los contribuyentes que hubieran adquirido la vivienda antes del 1-1-2013 y hubieran practicado la deducción por la misma. La deducción se practica, además, de acuerdo con lo previsto en los artículos que estaban vigentes antes de dicha fecha.

En definitiva, tanto si el matrimonio se rompió antes o después de 2013, el contribuyente podrá seguir deduciendo la hipoteca si, en caso de divorcio, nulidad y separación, la vivienda sigue siendo la habitual para su ex cónyuge y sus hijos. No obstante, es importante destacar que el contribuyente sólo podrá aplicarse la deducción en función de su porcentaje de propiedad sobre la vivienda. Es decir, si paga el 100% de la hipoteca, pero sólo es propietario del 50% del inmueble, sólo podría deducirse la mitad del importe pagado.

¿Qué ocurre si el excónyuge que tiene atribuido el uso de la vivienda, decide alquilarla?

En la situación anterior, puede ocurrir, sin embargo, que el excónyuge al que se atribuyó el uso de la vivienda deje de vivir en ella. Y no sólo eso, sino que además decida alquilar la vivienda a un tercero, y obtener una rentabilidad. ¿Qué ocurre en esos casos? ¿Es posible seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda?

Estamos ante una cuestión resuelta, de forma muy polémica, por la Dirección General de Tributos. Ello resolviendo una consulta formulada en relación con un supuesto en el que el ex cónyuge que tenía atribuido el uso de la vivienda decidió alquilarla. Ello, obviamente, sin consentimiento del otro ex cónyuge propietario, ni constando en el contrato su firma.

En efecto, en resolución V2946-20, de 30 de septiembre, declara que “en tanto la vivienda no continúe teniendo la condición de vivienda habitual para su hijo y su ex cónyuge, el consultante no podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual, al no cumplirse el requisito exigido en el último párrafo del artículo 68.1.1º de la LIRPF, referenciado anteriormente”.

Y no solo eso. Tributos decide hacer sangre, y considera que este contribuyente queda obligado, además, a imputarse en su IRPF el 50% de los rendimientos del capital inmobiliario obtenidos por el alquiler de la vivienda. Y ello, a pesar de no haberlos cobrado, no figurar como arrendador del inmueble, ni haber dado el consentimiento a dicho arriendo.

Ello, considerando que «en base a la titularidad que sobre la propiedad de la vivienda corresponde al consultante, se le atribuye el 50 por ciento de los rendimientos íntegros que se obtengan por su arrendamiento”.

Pues bien, independientemente de las medidas de índole civil que puedan adoptarse frente al excónyuge que decide alquilar la vivienda sin el consentimiento del otro, lo cierto es que, en el ámbito tributario, estamos ante una doctrina muy polémica, que impide la deducción al excónyuge que paga la hipoteca, y no vive en la vivienda, por actuaciones realizadas por el otro que además no ha consentido.

Por ello, quizá lo prudente en estos casos sea el no aplicar la deducción en la declaración de IRPF, para evitar problemas con Hacienda pero, acto seguido, solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos para combatir dicho criterio.

Adjudicación de la vivienda habitual, tras el divorcio. ¿Puedo deducir el 100% de la hipoteca, o sólo el 50% que adquirí antes del 1-1-2013?

También se ha planteado si, en caso de divorcio, cuando uno de los excónyuges se adjudica la vivienda y asume el pago de la hipoteca al 100%, puede aplicar la deducción por inversión en vivienda respecto al total importe pagado. Ello, claro está, en supuestos en los que tal adjudicación de la vivienda (especialmente, del 50% de la misma que inicialmente no tenía), se produce más allá del 31-12-2012, cuando se suprimió la deducción salvo para los que habían adquirido vivienda antes de dicha fecha.

Pues bien, afortunadamente esta cuestión ha sido resuelta en sentido favorable para los contribuyentes. Así, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en resolución de 1-10-2020 (00/00561/2020), fijó como criterio, vinculante para toda la Administración Tributaria, que «A efectos de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Decimoctava de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en caso de extinción de un condominio sobre la vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2013, si una de las partes obtiene el 100% de la vivienda, tendrá derecho a aplicarse el 100% de la deducción por adquisición de vivienda habitual siempre que se hubiera aplicado en un ejercicio anterior a 2013 dicha deducción en el porcentaje correspondiente a su participación en el condominio.»

Por tanto, tan sólo se exige como requisito que se adquiriera la vivienda conjuntamente antes del 1-1-2013, y que se hubiera practicado la deducción en alguna declaración de IRPF de ejercicios anteriores a dicha fecha.

Por otro lado, y en cuanto a los límites de dicha deducción declara el TEAC que «La deducción a practicar por la parte adquirida hasta completar el 100% del pleno dominio del inmueble tendrá como límite el importe que habría tenido derecho a deducirse desde la fecha de extinción del condominio el comunero que deja de ser titular del inmueble, si dicha extinción no hubiera tenido lugar.»

En definitiva, será necesario que, cuando se produce la adjudicación, y en relación con la parte adquirida, aún siga existiendo inversión pendiente de deducir. Es decir, que el préstamo no se encontrara totalmente amortizado a la fecha de extinción del condominio sobre la vivienda.

Cancelación, subrogación, novación y ampliación del préstamo hipotecario… ¿Cómo afecta a la deducción por inversión en vivienda?

La Dirección General de Tributos también se ha referido a las consecuencias que tiene para el contribuyente la cancelación, subrogación, la novación, o la ampliación del préstamo hipotecario, y cómo afecta esto a la deducción por inversión en vivienda.

Así, en resolución V1899-22, de 1 de septiembre, Tributos resuelve el caso de un contribuyente que plantea sustituir el préstamo hipotecario contratado en su día para la adquisición de la vivienda, mediante la contratación de un nuevo préstamo hipotecario con otra entidad financiera, con el mismo principal que resta por pagar el que tenía actualmente.

Y declara que «La novación, subrogación o la sustitución de un préstamo o crédito por otro, incluso su ampliación, cualquiera que fuera la forma acordada -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese-, no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización del anterior.»

Tampoco hay problema en cancelar el préstamo hipotecario, siempre que simultáneamente se contrate uno nuevo, destinado a amortizar las cantidades pendientes por la adquisición de la vivienda. Habrá problemas con Hacienda, sin embargo, si la cancelación y apertura de un nuevo préstamo no se realiza de forma simultánea.

Así, Tributos advierte que «Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y en otro momento indeterminado posterior, sin conexión directa con dicha cancelación, el contribuyente contratara un nuevo préstamo o crédito, pudiendo ser incluso con la garantía de los mismos bienes o igual número de vencimientos que quedaban pendientes del precedente, sin concatenación entre ambos. Por tanto, produciéndose uno y otro acto en momentos diferentes, habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Cosa que no ocurriría si, de forma simultánea, la operación de cancelación se produjese en el momento de la firma del contrato del nuevo préstamo o crédito, empleando para ello parte o el total del principal obtenido en dicho contrato.»

En este mismo sentido se pronuncia Tributos también en la resolución V1900-22, también de 1 de septiembre.

Por último, y en cuanto a la posibilidad de incrementar la base de la deducción tras la ampliación del préstamo, el criterio de Tributos, expresado en las consultas referidas, es el de que “existiendo ampliación del principal, si en su totalidad se destinase a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio, también será objeto de deducción. Por el contrario, no será susceptible de integrar la base de deducción la parte proporcional de las indicadas anualidades que se correspondieran con el incremento del principal, que se hubiera destinado a financiar otras cosas, diferentes a la propia adquisición de la vivienda, sea cual fuese.”

Conclusión

Estamos, en definitiva, ante supuestos en los que pueden existir dudas sobre el derecho a aplicar o no la deducción por inversión en vivienda. Por ello, es importante saber cuál es el criterio de los Tribunales en cada caso. Ello, no sólo para saber a qué atenerse a la hora de realizar la declaración. Sino también para en su caso, y guiado por un profesional especializado en la litigación tributaria, solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada si en su día no se aplicó la deducción, y se comprueba que el contribuyente sí tenía derecho a ella.