El Tribunal Supremo ha abierto la puerta a flexibilizar el plazo de dos años para vender la vivienda habitual sin perder la exención en IRPF, incluso en supuestos especialmente sensibles como el traslado a una residencia de ancianos.
En efecto, aunque el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF establece que una vivienda deja de ser habitual si pasan más de dos años desde que se abandona, la jurisprudencia —especialmente a partir de la sentencia del Supremo de 5 de mayo de 2023— permite excepcionar este plazo cuando existen causas justificadas, como enfermedad, divorcio o situaciones análogas.
En este contexto, el traslado a una residencia de ancianos encaja claramente dentro de esas situaciones excepcionales, tal y como ha reconocido el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en varias sentencias favorables a los contribuyentes. Estas sentencias han sido recurridas ante el Tribunal Supremo por la Administración, y en este momento dichos recursos están pendientes de la decisión sobre su admisión a trámite.
Nuestro Socio Director, José María Salcedo, abogado especialista en procedimiento tributario, se ha referido a esta cuestión en un artículo publicado en Idealista.
El conflicto entre Hacienda y los tribunales
A pesar de lo anterior la Dirección General de Tributos mantiene un criterio claramente restrictivo, al considerar que el plazo de dos años se aplica siempre, con independencia de la causa que haya motivado el abandono de la vivienda.
Este planteamiento no solo contradice de forma directa la doctrina del Tribunal Supremo, que admite excepciones cuando concurren causas justificadas, sino que además ignora resoluciones recientes de tribunales superiores como el TSJ de Cataluña.
Conviene recordar, además, que las consultas de la Dirección General de Tributos no vinculan ni a los contribuyentes ni a los tribunales, sino únicamente a la propia Administración tributaria. Por tanto, el contribuyente puede legítimamente apartarse de dicho criterio y defender su derecho a la exención, aunque ello implique tener que discutir posteriormente con Hacienda.
Cómo deben actuar los contribuyentes en la práctica
Desde un punto de vista práctico, la forma de proceder dependerá del momento en que se haya producido —o vaya a producirse— la venta de la vivienda. Si la transmisión se ha realizado recientemente, lo más prudente suele ser declarar inicialmente la ganancia patrimonial sin aplicar la exención y, a continuación, presentar una rectificativa solicitando su aplicación. Caso de que dicha rectificativa fuera comprobada, deberán justificarse debidamente las causas que impidieron vender en plazo.
Si la venta tuvo lugar en ejercicios anteriores, el contribuyente puede solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos, siempre dentro del plazo de cuatro años.
Por último, si la vivienda aún no se ha vendido y ya han transcurrido más de dos años desde el ingreso en la residencia, será fundamental anticipar la estrategia y preparar adecuadamente la prueba que acredite la imposibilidad de vender antes, especialmente en supuestos relacionados con el estado de salud, la adaptación a la residencia o la necesidad de financiar los costes asistenciales.
Prueba y estrategia para defender la exención vivienda habitual residencia ancianos IRPF
En este tipo de casos, la clave no está solo en tener razón, sino en saber acreditarla. La posibilidad de aplicar la exención dependerá en gran medida de la capacidad del contribuyente para justificar las circunstancias que han impedido la venta en plazo. De este modo, los informes médicos, la prueba sobre la evolución del estado de salud o la necesidad de asistencia continuada, o incluso la incertidumbre sobre la posibilidad de regresar a la vivienda habitual son elementos que pueden resultar determinantes.
Además, el tiempo de retraso en la venta también puede influir en la viabilidad de la defensa, siendo más sencillo justificar demoras razonables que situaciones en las que han transcurrido muchos años desde que se dejó de habitar la vivienda.
¿Te encuentras en esta situación?
En Salcedo Tax Litigation & Legal Advising analizamos cada caso de forma individualizada para determinar si es posible aplicar la exención, definir la mejor estrategia frente a Hacienda y, en su caso, defender los derechos del contribuyente en vía administrativa y judicial.
Si has vendido, o estás pensando en vender tu vivienda tras ingresar en una residencia de ancianos, o si Hacienda ha cuestionado la aplicación de la exención por haber superado el plazo de dos años, es fundamental actuar con una estrategia bien planteada desde el inicio.
Una correcta defensa puede marcar la diferencia entre pagar un impuesto que no corresponde o lograr la exención íntegra de la ganancia patrimonial. ¡Consúltanos si es tu caso!
