El amor se va y el piso se queda: cómo comprar el 50% de la casa a su ex

Jose María Salcedo

Abogado especialista en Litigación Tributaria

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por | Jun 22, 2024 | El País, Medios | 0 Comentarios

Los despachos de los notarios y abogados atienden a diario a parejas que han puesto fin a su relación sentimental y buscan liquidar los asuntos pendientes para poder tomar caminos separados cuanto antes. En estos casos, surge la duda de qué hacer con la vivienda, comprada en su momento al 50% por los ex, siendo además el aspecto fiscal del divorcio, y de la extinción de condominio, una de las cuestiones que más inquietud y angustia genera cuando el amor se acaba.

A esta cuestión se refiere nuestra Socio Director, José María Salcedo Benavente, abogado especialista en procedimiento tributario, en un artículo publicado en el diario El País.

La extinción de condominio, la mejor solución para repartirse los bienes

Pues bien, en estos casos, para dividir la vivienda habitual, la extinción de condominio es la operación más recomendable. Dicha extinción se produce cuando uno de los copropietarios cede su titularidad al otro a cambio de una compensación en metálico. Es decir, si el valor de la vivienda en común es de 300.000 euros, quien se la adjudica debería abonar 150.000 euros a su expareja. Si hay otros inmuebles a repartir, propiedad de la hasta ahora pareja, la compensación se podría hacer con ellos, siempre de forma equitativa. Uno se puede quedar la vivienda habitual y otro la casa de la playa y una plaza de garaje, por ejemplo.

En estos casos, lo más complicado es conseguir que el banco acepte eliminar cotitulares de una hipoteca, porque pierden una garantía de pago. Y es que la entidad no quiere perder un posible deudor en el caso de que la hipoteca no se pagara por el que se adjudica el inmueble.

La ventajosa fiscalidad de la extinción de condominio

Lo más interesante de la fórmula de la disolución es que apenas tributa. En el caso de una extinción de condominio, el que se adjudica la vivienda paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por el 50% de la casa que correspondía a su ex, recuerda Barea. La buena noticia es que no debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que según la comunidad autónoma puede alcanzar el 8%.

«El Tribunal Supremo en sentencia del 10 de octubre de 2022 ha declarado que el que entrega el inmueble y recibe una compensación en metálico sí debe tributar en el IRPF, cuando en la extinción se actualice el valor del inmueble. En estos casos no se grava una transmisión (inexistente en la extinción de condominio), sino una alteración patrimonial. Es decir, un incremento en el valor del patrimonio.»

Y es que, como recuerda José María Salcedo, No hay transmisión porque no hay una venta, sino especificación de derechos; cada miembro de la pareja concreta y cuantifica su parte en la comunidad”. Cada comunidad autónoma regula el tipo de AJD, pero suele moverse entre el 0,50% y el 1,5%.

Además, la operación tampoco tributa en el IRPF del que se adjudica el bien. Lo hará en el futuro cuando venda el inmueble. Por si fuera poco, si se trata de una pareja casada en gananciales hay exención en el AJD, siempre que exista equivalencia de adjudicaciones o el exceso de adjudicación sea inevitable.

La tributación en el IRPF del que entrega el inmueble

No obstante, nuestro Socio Director sí advierte de que quien tiene que tener cuidado con el IRPF es el que entrega la vivienda, recibiendo a cambio una compensación en metálico. Y es que el Tribunal Supremo en sentencia del 10 de octubre de 2022 ha declarado que el que entrega el inmueble y recibe una compensación en metálico sí debe tributar en el IRPF, cuando en la extinción se actualice el valor del inmueble.

En estos casos no se grava una transmisión (inexistente en la extinción de condominio), sino una alteración patrimonial. Es decir, un incremento en el valor del patrimonio. Y es que el Alto Tribunal entiende que dicho incremento se produce por ejemplo si el piso que valía 300.000 euros cuando se compró hace años, vale ahora 400.000 euros, recibiendo el que lo entrega 200.000 euros en compensación, en lugar de los 150.000 euros que aportó en su día.

En estos casos, por tanto, toca “tributar en el IRPF como ganancia patrimonial no derivada de una transmisión y, por tanto, a la escala general (pudiendo llegar a tipos cercanos al 50%, en función del importe total del resto de rentas del trabajo, actividad económica…)”, explica a El País José María Salcedo.

Tributación en el impuesto de plusvalía municipal

Al menos, y esto es un consuelo, quien entrega la mitad de la vivienda y recibe la compensación no debe pagar plusvalía municipal, al considerarse que se trata de especificación de derechos y no de transmisión.

Así lo ha declarado la Dirección General de Tributos, en su resolución V1702-16, de 19 de abril y posteriores, que siguen esta doctrina tanto para extinciones intervivos como mortis causa. Es decir, tanto si su origen en una compraventa en común, o una herencia en común.

Así, afirma Tributos en esta consulta que “… en el caso de comunidades de bienes constituidas por actos “mortis causa”, la adjudicación de los bienes llevada a cabo en la división de la herencia no produce el devengo del IIVTNU, y ello con independencia de que la división se lleve a cabo mediante adjudicación proporcional a cada uno de los herederos, o bien, en el caso de que tratándose de un bien indivisible, se adjudique a uno de los herederos mediante compensación económica al resto. De lo anterior se desprende que, la adjudicación de los dos bienes inmuebles cuya propiedad ha tenido como origen un acto “mortis causa” no va a producir el devengo del IIVTNU.

En relación al segundo supuesto planteado, en el que se produce la extinción del condominio sobre un bien inmueble urbano adquirido al 50% por un acto “inter vivos” al extinguir el condominio adjudicando el bien inmueble a uno de ellos, con la obligación de compensar económicamente a los otros, tampoco se produce la sujeción al IIVTNU, al recaer la comunidad sobre un bien de naturaleza indivisible.”

Posibilidad de aplicar la deducción por inversión en vivienda sobre el 50% adquirido en la extinción de condominio

Además, el que se adjudica el inmueble vivienda habitual puede seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda respecto al 100%, si esta vivienda se adquirió antes del 1-1-2013, y a pesar de que el 50% restante lo adquiera ahora.

Así lo declaró el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en resolución de 1-10-2020, afirmando que «en caso de extinción de un condominio sobre la vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2013, si una de las partes obtiene el 100% de la vivienda, tendrá derecho a aplicarse el 100% de la deducción por adquisición de vivienda habitual siempre que se hubiera aplicado en un ejercicio anterior a 2013 dicha deducción en el porcentaje correspondiente a su participación en el condominio.»

Pulsa aquí para leer la noticia completa publicada en el diario El País.

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