El valor de referencia de Catastro ha venido para quedarse, y pretende ser la nueva forma de valorar los inmuebles. Sin embargo, existen supuestos en los que es evidente que dicho valor no responde a la realidad, ni refleja la situación de mercado. Es lo que ocurre, por ejemplo, con los inmuebles que tienen inquilino de renta antigua, lo que reduce considerablemente su valor. Una resolución de la Agencia Tributaria de Andalucía que se me ha notificado, reconoce esta circunstancia, reduciendo el valor de referencia de Catastro asignado a varios inmuebles con inquilino de renta antigua.

Por qué valor hay que declarar un inmueble con inquilino con renta antigua

A pesar de esta resolución, que a continuación comentaré, la regla general, cuando un inmueble tiene asignado valor de referencia de Catastro, es la de tributar por este valor en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Sucesiones y Donaciones (ISyD), salvo que se haya pactado o declarado un valor superior.

Eso sí, posteriormente el contribuyente tiene la posibilidad de solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos. Esto es lo que se hizo en el presente caso, y que ha permitido la reducción del valor de referencia de Catastro.

Consideraciones especiales para inmuebles con inquilino de renta antigua

En el caso particular de los inmuebles con inquilino de renta antigua, las propias normas que determinan cómo calcular el valor de referencia de Catastro, tienen en cuenta esta situación. Ejemplo de ello es la Disposición Novena de la Resolución de 26 de octubre de 2022, de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2023.

Y es que, prevé dicha norma que “En cumplimiento de la disposición transitoria novena del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y de acuerdo con la Disposición transitoria única del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, cuando se trate de inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de la presente resolución arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, mientras el contrato subsista, se podrá aplicar un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construcción, a instancia de parte.”

Dicha previsión ya se encontraba en la Resolución que aprobó estos elementos precisos para la determinación del valor de referencia para el ejercicio 2022, año en el que se introdujo este valor. Y es previsible que se incluya en las resoluciones que determinen estos elementos precisos para el cálculo del valor de referencia, en sucesivos ejercicios.

La Agencia Tributaria de Andalucía da la razón al contribuyente

Pues bien, la Agencia Tributaria de Andalucía ha dado recientemente la razón a un contribuyente al que defendí en procedimiento de rectificación de autoliquidación. Ello, considerando Dicha Disposición Novena invocada plenamente aplicable, y reduciendo en consonancia el valor de referencia asignado a diversos inmuebles en un 30%.

En estos casos la Administración Tributaria solicita a Catastro un informe que es preceptivo y vinculante. Por tanto, es Catastro quién determina si debe modificarse o no el valor de referencia en función de las alegaciones formuladas por el contribuyente. Y a las respectivas agencias tributarias autonómicas no les queda otra que trasladar al contribuyente la decisión de Catastro.

Pues bien, en este caso considera Catastro, en informe de corrección del valor de referencia igualmente notificado que, «cuando se trate de inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de la presente resolución arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, mientras el contrato subsista, se aplicará un coeficiente reductor de 0,70. Del análisis de las alegaciones y pruebas presentadas se constata esta circunstancia en el inmueble objeto de este informe. Se procede a aplicar este coeficiente al valor de referencia minorado (aplicación de coeficiente de minoración 0,90) resultando un valor de referencia inferior al determinado inicialmente para dicho inmueble.»

En el caso comentado, el cliente ha obtenido un ahorro fiscal de 7.837,78 euros, por la reducción del valor de referencia de Catastro en un 30%. Ello, como consecuencia de la aplicación de la Disposición Novena de la Resolución de 26 de octubre de 2022.

¿Es ésta la última palabra frente al valor de referencia asignado a un inmueble con inquilino de renta antigua?

El reconocimiento de la reducción prevista en la citada Disposición Novena no debe ser, en mi opinión, la última palabra frente al valor de referencia asignado a un inmueble con inquilina de renta antigua. Por ello, la resolución recibida será objeto de reclamación ante el TEAR de Andalucía.

Y es que, como indiqué en este artículo, es posible discutir la valoración asignada al inmueble, acudiendo a la normativa civil que regula el arrendamiento de renta antigua, y al procedimiento de capitalización de la renta pagada, para valorar estos inmuebles.

Me refiero en concreto al artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre), y a la capitalización de la renta pagada el inquilino de renta antigua, como método de valoración a precio de mercado.

Protección de los derechos del inquilino de renta antigua

Así, dispone dicho artículo 53 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos que “1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes: 1.º Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior. 2.º Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos: Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad.”

Como es posible comprobar, estamos ante una norma que pretende proteger los derechos de tanteo y retracto del inquilino de renta antigua. Por ello, se impide la venta del inmueble a un precio elevado, y superior al que se estima tiene el inmueble, teniendo en cuenta la carga arrendaticia que recae sobre el mismo.

Aplicabilidad de la valoración a los inmuebles con inquilino de renta antigua

Este precepto lo ha interpretado en varias ocasiones por el Tribunal Supremo, siendo ya clásica su sentencia de 30-4-2010 (recurso 2558/2005), en la que dio la razón a un inquilino de renta antigua que impugnó el valor de venta de la vivienda. Por ello, considero que estamos ante una valoración plenamente aplicable a los inmuebles con inquilino de renta antigua, y que puede ser empleada para combatir el valor de referencia de Catastro, cuando éste resulte muy superior al resultado de capitalizar la renta de dicho inquilino.

Así, por ejemplo, si tenemos un inquilino de renta antigua con contrato firmado en el año 1975, que paga 120 euros al mes (renta anual 1.440 euros), el valor del inmueble resultante de la capitalización de tal renta sería de 32.000 euros (1.440/4,5 x 100). Por ello, no tiene sentido que, a ese inmueble, se le imponga un valor de referencia, por ejemplo, de 120.000 euros.

Y es que, si el propietario del mismo vendiese el inmueble por tal valor, dicha venta podría ser impugnada por el inquilino de renta antigua. No tiene, por tanto, sentido alguno, que se obligue a tributar al contribuyente por un valor que, caso de fijarse para la compraventa, hubiera supuesto su automática impugnación por el inquilino de renta antigua.

Conclusión

En definitiva, y a pesar de que la estimación parcial de la solicitud de rectificación es una gran noticia, hay motivos para seguir litigando frente a Hacienda, con el fin de obtener que acabe prevaleciendo el valor declarado por el contribuyente en la escritura de compraventa, frente a un valor de referencia que se ha demostrado irreal.