Sabido es que, desde el 1-1-2022, el valor de referencia de Catastro es la nueva base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y del de Sucesiones y Donaciones (ISyD), en caso de adquisición de inmuebles. Y dicho valor se impone a los contribuyentes incluso en supuestos en los que, atendiendo a las circunstancias del caso, es evidente que resulta desproporcionado. Esto es lo que ocurre, por ejemplo, en el supuesto de que se adquiera un inmueble con inquilino de renta antigua. Y es que Catastro mira hacia otro lado, y obliga a tributar por el valor de referencia, y en su caso impugnarlo. Pero, ¿cómo hacerlo en este concreto supuesto? ¿Qué argumentos es posible alegar?

La reducción del valor de referencia “de serie” que puede obtenerse en el caso de inmuebles con inquilino de renta antigua.

A nadie se le escapa que el valor de mercado de un inmueble con inquilino de renta antigua, no es el mismo que el que tendría un inmueble con cualquier otro tipo de inquilino, o incluso sin ningún régimen de arrendamiento sobre el mismo.

Y es que, la escasa renta mensual que pagan estos inquilinos, unido a los problemas legales que plantea su desahucio, hace que esta situación de arrendamiento pueda prolongarse durante años, impidiendo el uso del inmueble por su propietario, y generándole, además, una escasa rentabilidad.

Dicha circunstancia ha sido tenida en cuenta por las normas que regulan la valoración de los inmuebles. Así, la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, prevé que “A los inmuebles urbanos arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y cuyo contrato de arrendamiento subsista en la fecha de entrada en vigor de este Real Decreto se les podrá aplicar, a instancia de parte, un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construcción, en tanto no se arbitren a través de la normativa tributaria oportuna otros mecanismos compensatorios que tengan en cuenta el especial régimen jurídico de dichos inmuebles.”

También las normas que regulan el valor de referencia de Catastro han querido dar un tratamiento diferente a los inmuebles con inquilino de renta antigua. Por ello, la Disposición Novena de la Resolución de 26 de octubre de 2022, de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2023, prevé que “En cumplimiento de la disposición transitoria novena del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y de acuerdo con la Disposición transitoria única del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, cuando se trate de inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de la presente resolución arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, mientras el contrato subsista, se podrá aplicar un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construcción, a instancia de parte.”

Dicha previsión ya estaba incluida en la Resolución que aprobó estos elementos precisos para la determinación del valor de referencia para el ejercicio 2022, año en el que se introdujo este valor.

Sin embargo, cabe plantearse si dicha reducción de un 30% del valor de referencia es suficiente y, en todos los casos, sirve para adecuar a mercado el valor de referencia de un inmueble con inquilino de renta antigua.

¿Es lógico que un inmueble con inquilino de renta antigua, tenga asignado valor de referencia de Catastro?

Lo primero que puede plantearse es si es lógico que un inmueble con inquilino de renta antigua tenga asignado valor de referencia de Catastro. Ello, teniendo en cuenta que la Disposición Segunda de la Resolución de 26 de octubre de 2022, de la Dirección General del Catastro, antes citada, prevé que algunos inmuebles puedan no tener asignado un valor de referencia. Es decir, que no exista para ellos dicho valor.

Así, prevé dicha Disposición Segunda que “las siguientes situaciones podrán implicar, en su caso, que el valor de referencia de un bien inmueble no exista: (…) e) Cuando se trate de bienes inmuebles de uso residencial, en los que no exista régimen legal que regule la relación entre propietario y ocupante (cuando ambos no sean coincidentes), y esto impida la libre disposición del inmueble por parte del propietario.”

Dicha Disposición se refiere a los supuestos de ocupación ilegal, que es un supuesto diferente al de inquilino de renta antigua que nos ocupa. Sin embargo, en cuanto a sus consecuencias últimas, y en concreto, en lo que se refiere a la pérdida de valor del inmueble, no encuentro grandes diferencias que justifiquen que en un supuesto se prevea la inexistencia de valor de referencia de Catastro, y en otro, no.

Y es que, aunque es cierto que en los casos de arrendamiento de renta antigua sí existe un régimen legal que regula la relación entre propietario y ocupante, lo cierto es que las dificultades para desahuciar a un inquilino de renta antigua son mucho mayores que las que plantea el desahucio en caso de ocupación ilegal. Ello, por la prórroga forzosa que ampara a los inquilinos de renta antigua.

En concreto, la Disposición Transitoria Segunda, apartado B, de la Ley 19/1994, de Arrendamientos Urbanos prevé la posibilidad de que se produzca la subrogación en el contrato de renta antigua, del cónyuge o de los hijos del arrendador inicial.

Por tanto, y a diferencia de las situaciones de ocupación ilegal, la ley ampara a estos inquilinos de renta antigua, haciendo inviable su desahucio en determinados supuestos, cuestión que, obviamente, afecta y mucho a su valor de mercado.

A mayor abundamiento, la misma Disposición Segunda de la Resolución de 26-10-2022 contempla la inexistencia de valor de referencia, en el caso de que “se trate de bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente.” 

Pues bien, en estos casos de inquilino de renta antigua, y como veremos a continuación, aunque es cierto que no hay una limitación administrativa a un determinado precio de venta, sí existe una limitación legal al precio de venta, que es la prevista en el artículo 53 del Decreto 4104/1964 antes citado.

Por ello, en esta tesitura, considero que empeñarse en asignar un valor de referencia al inmueble supone obligar a los contribuyentes a tributar por base imponible que, se sabe, es muy superior al valor de mercado del inmueble. Quizá por ello, convenga determinar qué valor tiene realmente este inmueble, en lugar de imponerle el de referencia de Catastro.

Una alternativa interesante: El valor resultante de capitalizar la renta pagada por el inquilino de renta antigua

Una alternativa interesante en estos caos, puede ser la de exigir la valoración del inmueble con inquilino de renta antigua conforme a lo dispuesto en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre). Es decir, capitalizando la renta pagada por dicho inquilino.

Así, dispone dicho artículo 53 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos que “1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes: 1.º Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior. 2.º Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos: Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad.”

Como puede comprobarse, estamos ante una norma que ampara al inquilino de renta antigua, y le permite impugnar la transmisión del inmueble cuando no haya ejercido su derecho de tanteo o retracto. Y ello, en el caso de que el valor de transmisión supere el de capitalización de la renta pagada.

Estamos, en definitiva, ante una norma que pretende proteger los derechos de tanteo y retracto del inquilino de renta antigua. Por ello, se impide la venta del inmueble a un precio elevado, y superior al que se estima tiene el inmueble, teniendo en cuenta la carga arrendaticia que recae sobre el mismo.

Este precepto ha sido interpretado en varias ocasiones por el Tribunal Supremo, siendo ya clásica su sentencia de 30-4-2010 (recurso 2558/2005), en la que declaró que “Esta Sala ya ha resuelto la cuestión jurídica que se plantea en el motivo en sendas sentencias de Pleno de 15 de enero de 2009, que resolvieron los recursos de casación números 2097/2003 y 1555/2002, en las que se declara como doctrina jurisprudencial que <<el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del artículo 2.2 del Código Civil en cuanto al principio de derogación de las normas, al fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este particular, así como a la regla de la tutela judicial efectiva para la resolución de los pleitos «secundum legem», y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido (artículo 1.7 del Código Civil ), sin que la interpretación sociológica permita la derogación de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho artículo 53>>.

Al aplicar dicha doctrina al caso examinado el recurso se estima, pues está acreditado, como después se indicará, que el precio de venta de la vivienda arrendada excede de la capitalización de la renta anual que abonaba la arrendataria en el momento en el que se efectuó la transmisión, en los términos previstos en el referido artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Por ello, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe ser casada la sentencia dictada por la Audiencia Provincial, y, asumiendo las funciones de instancia, la demanda debe ser íntegramente estimada y se debe confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia porque, desde los hechos declarados probados en la instancia, ha de estarse, para la capitalización de la renta, a la pactada más los incrementos de la misma, al tratarse de un contrato de arrendamiento celebrado el 18 de enero de 1967, sin inclusión de ningún otro concepto, salvo el de obras. Con todo ello, resulta que el importe de la renta anual asciende a la cantidad de 2.041,08 euros que, capitalizada al 4,5%, supone la suma de 45.624 euros. Como el precio declarado en la compraventa celebrada el 10 de diciembre de 2003 es de 132.222,66 euros, obviamente excede de la capitalización de la renta anual que paga el inquilino.”

Estamos, por tanto, ante una valoración plenamente aplicable a los inmuebles con inquilino de renta antigua, y que puede ser empleada para combatir el valor de referencia de Catastro, cuando éste resulte muy superior al resultado de capitalizar la renta de dicho inquilino.

Así, por ejemplo, si tenemos un inquilino de renta antigua con contrato firmado en el año 1975, que paga 120 euros al mes (renta anual 1.440 euros), el valor del inmueble resultante de la capitalización de tal renta sería de 32.000 euros (1.440/4,5 x 100). Por ello, no tiene sentido que, a ese inmueble, se le imponga un valor de referencia, por ejemplo, de 120.000 euros.

Y es que, si el propietario del mismo vendiese el inmueble por tal valor, dicha venta podría ser impugnada por el inquilino de renta antigua. No tiene, por tanto, sentido alguno, que se obligue a tributar al contribuyente por un valor que, caso de fijarse para la compraventa, hubiera supuesto su automática impugnación por el inquilino de renta antigua.

Conveniencia de recurrir el valor de referencia en estos casos

Todo lo anterior aconseja impugnar el valor de referencia en estos casos, bien asesorado por un profesional experto en litigación tributaria. Y es que estamos ante supuestos dudosos en los que, lo aconsejable es tributar de entrada por el valor de referencia, para evitar intereses de demora y sanciones. Las circunstancias especiales de este caso ponen en evidencia el desacierto del valor de referencia, fijado sin tener en cuenta la existencia de un inquilino de renta antigua.