Revés de los tribunales a Hacienda: la adquisición de una vivienda no puede valer cero euros en el IRPF

Jose María Salcedo

Abogado especialista en Litigación Tributaria

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por | Mar 1, 2023 | / Idealista, Medios | 0 Comentarios

Cuando se vende una vivienda, los contribuyentes deben tributar en su IRPF por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Es lo que se conoce como ganancia (o pérdida) patrimonial. Pero, ¿qué pasa si el contribuyente no declara la ganancia, y no facilita datos suficientes para determinar cuál fue el valor de adquisición? Algunas Administraciones tributarias han venido considerando que el valor de adquisición del inmueble era de cero euros. Por tanto, exigían la tributación en IRPF por todo el valor de venta del inmueble, sin restar el valor de adquisición del mismo.

Sin embargo, los tribunales están de acuerdo en que el valor de compra o adquisición de un inmueble, así como el de las reformas hechas en el mismo, nunca puede ser de cero euros, tal y como recuerda José María Salcedo, Socio Director de Salcedo Tax Litigation. Hace hincapié en que la carga de la prueba sobre el valor de adquisición de un inmueble recae en el contribuyente, por lo que si mantiene una actitud obstruccionista y no aporta documentación a Hacienda, el principal perjudicado será él mismo.

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en resolución de 2-2-2017 (00/03961/2016) estableció que en la determinación de valor de adquisición deberá tener en cuenta si ésta se realizó a título gratuito (una herencia o donación) u oneroso (una compra del inmueble).

En el caso de una herencia o donación, el valor de adquisición nunca podrá ser cero euros, porque el artículo 36 de la Ley de IRPF prevé que cuando la adquisición sea a título gratuito, debe atenderse al valor real que deriva de las normas del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Por ello, y aunque el contribuyente no aportase datos para determinar dicho valor, la AEAT podría utilizar cualquiera de los medios de comprobación de valores previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria (LGT) para determinarlo, pero nunca fijar un valor de cero euros.

Si la adquisición fue a título oneroso, es evidente que algo se pagó por el inmueble por lo que el valor de adquisición no puede ser, como norma general, el de cero euros. De hecho, la Administración sólo podrá fijar dicho valor en el caso de que el contribuyente no realice esfuerzo probatorio alguno para aportar datos que permitan determinar el valor de adquisición, y la AEAT, por su parte, haya hecho todo lo que está en su mano para determinar el coste o valor del inmueble en el momento en el que se adquirió.

En caso de una reforma en la vivienda, las obras incrementan el valor de adquisición. Pero el caso se puede complicar si no se conservan justificantes o facturas de las obras pagadas. Si por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, el contribuyente logra demostrar que tales obras existieron, y que el inmueble que se transmite no es el mismo que se adquirió, la valoración de las mismas no puede ser de cero euros. En estos casos, la Administración está obligada a determinar tal valor, rigiendo las mismas reglas de la carga de la prueba que se acaban de comentar (resolución del TEAC de 2-2-2017).

De hecho, el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Cataluña, en una reciente resolución acoge esta misma interpretación. El TEAR afirma que «resulta probado por el interesado que el inmueble en cuestión fue adquirido «en construcción», mientras que en la venta posterior se transmite como un «inmueble finalizado», resultando incuestionable que el interesado invirtió determinadas cantidades en este proceso. En consecuencia, y teniendo en cuenta que la carga de la prueba en estos casos no recae exclusivamente en el interesado, tal y como se deprende de la resolución del TEAC anteriormente mencionada, la gestora debió realizar las actuaciones oportunas con el fin de determinar este valor.»

En definitiva, si el contribuyente acredita las obras realizadas en el inmueble, la Administración nunca podrá considerar que el valor de adquisición es de cero euros.

Qué pasa si el inmueble está destinado a una actividad económica

El Tribunal Supremo ha resuelto recientemente el caso de la transmisión de una farmacia que en su día fue adquirida de forma gratuita (herencia o donación).

Salcedo recuerda que en el caso de activos afectos a una actividad económica (ya sean inmuebles, u otros inmovilizados) el valor de adquisición debe calcularse teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 37.n, de la Ley del IRPF. Dispone dicho precepto que “en las transmisiones de elementos patrimoniales afectos a actividades económicas, se considerará como valor de adquisición el valor contable, sin perjuicio de las especialidades que reglamentariamente puedan establecerse respecto a las amortizaciones que minoren dicho valor”.

Por tanto, en estos casos de elementos patrimoniales afectos a una actividad económica no se tiene en cuenta como valor de adquisición el satisfecho en su día por su bien, sino el valor por el que esté registrado en la contabilidad, corregido en el importe de las amortizaciones.

Sin embargo, en ocasiones estos elementos patrimoniales no se registran contablemente en el activo de la sociedad por haberse adquirido de forma gratuita, lo que puede llevar a pensar a Hacienda que el valor contable es cero… El Tribunal Supremo en una sentencia del pasado 6 de febrero de 2023 (recurso 5353/2021), ha fijado como doctrina de interés casacional que “a efectos de cuantificar las ganancias o pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de elementos patrimoniales afectos a actividades económicas adquiridos a título lucrativo, que no sean susceptibles de ser registrados como activo individualizado y separado en la contabilidad, debe considerarse como valor de adquisición el importe real de los valores respectivos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado, conforme al artículo 36 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas”.

“También en estos casos en los que la adquisición fue a título gratuito, dichos elementos patrimoniales afectos a una actividad económica, no pueden tener un valor de adquisición de cero euros, estando la Administración obligada a determinar su valor real, conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones”, señala el Socio Director de Salcedo Tax Litigation.  

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