Alquilar un ático por seis euros al mes en Madrid: la cara y la cruz de la renta antigua

Jose María Salcedo

Abogado especialista en Litigación Tributaria

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por | Abr 7, 2024 | El País, Medios | 0 Comentarios

Adquirir una vivienda con inquilino de renta antigua tiene sus pros y sus contras. Así, normalmente se adquirirá a un precio muy bajo. Pero, en contrapartida, será difícil recuperar la posesión de la vivienda, y poder disfrutarla o rentabilizarla, ya sea mediante su venta, o por la vía de un arrendamiento a precio de mercado. Además, no hay que olvidar la fiscalidad de estas adquisiciones, y la irrupción del valor de referencia de Catastro.

Nuestro Socio Director, José María Salcedo Benavente, abogado especializado en la interposición de todo tipo de recursos frente a Hacienda, comenta estas cuestiones en el diario El País. Ello, recordando que no debe olvidarse que se trata de adquisiciones en las que, a priori, habrá que tributar conforme al valor de referencia de Catastro. Y señalando, no obstante, las vías de impugnación.

Coeficiente reductor aplicable a la adquisición de vivienda con inquilino de renta antigua

En el caso particular de los inmuebles con inquilino de renta antigua, las propias normas que determinan cómo calcular el valor de referencia de Catastro, tienen en cuenta esta situación. Ejemplo de ello es la Disposición Novena de la Resolución de 25 de octubre de 2023, de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2024.

Y es que, prevé dicha norma que “En cumplimiento de la disposición transitoria novena del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y de acuerdo con la Disposición transitoria única del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, cuando se trate de inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de la presente resolución arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, mientras el contrato subsista, se podrá aplicar un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construcción, a instancia de parte.”

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Dicha previsión ya se encontraba en las resoluciones que aprobaron estos elementos precisos para la determinación del valor de referencia para el ejercicio 2022 y 2023. Y es previsible que se incluya en las resoluciones que determinen estos elementos precisos para el cálculo del valor de referencia, en sucesivos ejercicios.

Estamos ante una alegación que puede oponerse frente al valor de referencia en estos casos, y que debería tener buena acogida. Ejemplo de ello es este caso de éxito al que me refería en una entrada anterior de esta web.

Impugnación del valor de referencia, acudiendo a la capitalización de la renta

Además, José María Salcedo, según declaraciones a El País, «está peleando en los tribunales para que el valor del inmueble no supere el valor de capitalización de la renta. Y es que el artículo 53 de la LAU del 64 protege a los inquilinos y les permite, cuando no hubiesen ejercitado el derecho de tanteo y de retracto, impugnar cualquier transmisión que supere dicho valor de capitalización —al 4,5% si hubiese ocupado la vivienda después del 1 de enero de 1942—”.

Por ello, en opinión de Nuestro Socio Director, «Si se tiene un inquilino de renta antigua con contrato firmado en el año 1975 que paga 120 euros al mes (renta anual 1.440 euros), el valor del inmueble resultante de la capitalización de tal renta sería de 32.000 euros. Por ello, no tiene sentido que, a ese inmueble, se le imponga un valor de referencia, por ejemplo, de 120.000 euros”.

Pulsa aquí para leer la noticia completa publicada en el diario El País.

Si desea ampliar la presente información, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho haciendo click aquí o bien escríbenos al email: contacto@josemariasalcedo.com

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