Sabido es que la Ley del IRPF dispone que la ganancia o pérdida patrimonial por la transmisión de un inmueble es el resultado de comparar los valores de adquisición y transmisión, y los gastos asociados a ambas operaciones. Sin embargo, ¿qué ocurre cuando en relación con un inmueble no se logra localizar la escritura de adquisición? ¿Qué valor de adquisición hay que declarar en ese caso? ¿Es posible, como intenta Hacienda, considerar un valor de adquisición de cero euros al no localizarse la escritura?
El caso planteado ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana
Esta misma situación ha sido resuelta por el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Valenciana en una reciente sentencia del pasado 12 de marzo, que ha dado la razón al contribuyente en relación con la fijación por la Agencia Tributaria (AEAT) de un valor de adquisición de cero euros.
En el caso planteado, mi cliente no declaró la ganancia por la venta de unos terrenos rústicos, y cuando fue requerido por la AEAT para que aportara las escrituras de adquisición y transmisión, no logró localizar la primera de ellas.
Imposibilidad de localizar la escritura de adquisición
En efecto, mi cliente, en respuesta al primer requerimiento remitido por la AEAT declaró que “TENEMOS SOLICITADO AL ARCHIVO NOTARIAL LAS ESCRITURAS DE FECHA 7-8-2003 DE LA FINCA CATASTRAL XXXXXXXXXXXX. Una vez tengamos las mismas serán remitidas a esta administración.”
Sin embargo, nunca pudo llegar a aportar la citada escritura de 7-8-2003, porque no se le facilitó por el Colegio Notarial. De hecho, en las alegaciones planteadas ante el TEAR afirmó que “La rústica tierra plantada de naranjos se transmitió por donación, por el valor de 61.425 euros, y el valor de adquisición a la fecha de presentar esta reclamación sigue pendiente de aportación por parte del Ilustre Colegio Notarial, ya que se encuentra en el archivo del Colegio Notarial. Se adjuntará al presente procedimiento cuando recibamos la escritura.”
Hay que tener en cuenta que la citada escritura ya había sido requerida por la propia AEAT al Ilustre Colegio Notarial de Valencia en el propio procedimiento de comprobación limitada. Sin embargo, la respuesta del Colegio Notarial a tal requerimiento fue la remisión otra escritura firmada por el contribuyente en la misma fecha, pero que tenía un número de protocolo distinto.
A pesar de ello, la AEAT ya no realizó un nuevo requerimiento al Colegio Notarial. Ni tampoco constató que en la citada fecha no existía otra escritura firmada por el contribuyente, que era la que se había solicitado. Por el contrario, optó por solicitar a mi cliente la escritura. Y al no obtenerla por los motivos que se han indicado, dio por bueno el valor de adquisición de cero euros.
Argumentos planteados ante el TSJ de la Comunidad Valenciana frente a la fijación de un valor de adquisición de cero euros
En el escrito de Demanda planteado ante el TSJ, se invoqué diversos pronunciamientos de otros Tribunales Superiores de Justicia que ante la imposibilidad de fijar el valor de adquisición del inmueble, se han decantado por la posibilidad de acudir a los medios del art. 57 de la LGT. Ello, en una interpretación del art. 35 de la Ley del IRPF (LIRPF) más acorde con el espíritu y finalidad de la norma.
Y es que en definitiva con la utilización de tales medios de prueba lo que se logra es un acercamiento «indiciario» al coste y a la consiguiente medición de la plusvalía o minusvalía, aproximándose así a la renta neta y por tanto al objeto y hecho imponible del impuesto.
La resolución del TEAC de 2-2-2017 sobre el esfuerzo probatorio que debe realizar la AEAT para evitar fijar un valor de adquisición de cero euros
Además, y en cuanto al escaso esfuerzo probatorio realizado por la AEAT, se invocó la resolución del TEAC de 2-2-2017 (00/3961/2017), que fijó el siguiente criterio vinculante para toda la Administración Tributaria:
“Si la adquisición lo fue a título oneroso, alguna cantidad se pagó o algún coste tuvo el elemento patrimonial y, en consecuencia, algún valor de adquisición tiene que tener. En este caso, aunque en un principio y como regla general la carga de la prueba recae sobre el obligado tributario, no pesa sobre él de forma exclusiva, atendiendo a los principios de facilidad probatoria o proximidad a las fuentes de la prueba, apreciación conjunta de las pruebas practicadas y valoración del esfuerzo probatorio realizado, por lo que si la Administración, en particular tratándose de bienes inmuebles, tomara como valor de adquisición el de cero euros sin haber utilizado los medios de prueba que razonablemente obran o pueden obrar en su poder, se estaría infringiendo un precepto de una norma legal, el artículo 35 LIRPF, precepto que está obligada a aplicar y del que no puede prescindir.”
Por tanto, y en virtud del referido criterio, era posible exigir a la Administración el despliegue de las enormes facultades que el ordenamiento le ha concedido para determinar cuál era el valor del inmueble en su adquisición. Ello, realizando los requerimientos y localizando los medios de prueba que estime oportunos y, en última instancia, acudiendo a los medios de valoración previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria (LGT).
La sentencia del TSJ de la Comunidad Valenciana de 12-3-2026
Finalmente, el TSJ ha dado la razón en esta cuestión al contribuyente. Ello, considerando que en estos casos la Administración debe acudir a los medios de comprobación de valores del artículo 57 de la LGT.
Así, declara el Tribunal que «No es cierto el argumento esgrimido por la Administración en cuanto a que acudir a la fijación del valor inicial por medios distintos a la fijación del importe de adquisición, vulneraría el artículo 35.1 de la LIRPF, pues nos encontramos ante una incógnita relativa al valor de adquisición del bien transmitido, que puede producirse, no solo ante una omisión de declaración, como es el caso, sino también, cuando el valor inicial fijado por el sujeto pasivo no sea el correcto; y, en tales casos, el Ordenamiento Jurídico establece mecanismos para la fijación de ese valor (artículo 57 de la Ley 58/2003). La Administración debió acudir a tales mecanismos, pues eliminar una de las magnitudes legalmente previstas para fijar la base imponible, constituye una infracción manifiesta de la Ley.»
El TSJ valora el esfuerzo probatorio realizado por el contribuyente
Además, y refiriéndose al caso concreto, afirma el TSJ de la Comunidad Valenciana que «En el expediente administrativo consta que el contribuyente se ha esforzado en obtener del colegio Notarial de Valencia la escritura de adquisición con resultado negativo, si bien finalmente a requerimiento de la propia AEAT se ha enviado una escritura por parte de dicho Colegio, pero con la mala suerte de que se trata de la XXX (número de protocolo), que según la AEAT no es la solicitada, pues la requerida se refería a la nº XXXX.
En cualquier caso, y si se le ha enviado a la AEAT una escritura errónea es fácil enmendar el error dirigiéndose nuevamente al Colegio Notarial para que aclare el extremo discutido o para que se le envíe la escritura que realmente se necesita para efectuar la oportuna liquidación. Incluso cabe como solución que por parte de la Administración recurra a los procedimientos de valoración del art. 57 de la LGT para tasar los bienes donados y así obtener la ganancia patrimonial objeto de imposición, lo que no parecería nada complicado cuando se trata de la valoración de bienes rústicos frente a la mayor complicación que ofrecen los de naturaleza urbana.»
Y todo lo anterior le lleva a concluir que «no resulta procedente que para calcular la ganancia en la donación de fecha de 15-9-2017 se atribuya a la finca rústica plantada de naranjos un valor de 61.425 euros sin tener en cuenta su precio de adquisición, que de alguna manera tiene que existir o se puede fácilmente calcular.»
Conclusión: es posible oponerse a que Hacienda declare que el valor de adquisición, o el de la obra nueva, es de cero euros.
En definitiva, no es posible atribuir a bienes inmuebles que tienen un valor cierto, un valor de adquisición de cero euros. Ello, con la excusa de que el contribuyente no ha logrado demostrar cuál es el coste efectivo de adquisición.
Y lo mismo ocurre en el caso de que se haya realizado una obra nueva sobre el inmueble, y el contribuyente no conserve los justificantes del coste de las obras realizadas.
En relación con esta cuestión escribí un artículo en «David contra Goliat», mi blog en Idealista, en el que indiqué que conviene «aportar todos los medios de prueba que se tengan para otorgar un valor a la obra nueva. Y caso de que esto no sea posible, exigir a la Administración que le otorgue un valor utilizando los medios de comprobación que están en su mano.»
Además, en un caso de éxito anterior ya me referí a una resolución dictada por el TEAR de Cataluña que obligó a la Agencia Tributaria a valorar las obras realizadas sobre un inmueble, a pesar de no conservar el contribuyente los justificantes del coste de la obra realizada.
En definitiva, en estos casos el contribuyente debe aportar todos los medios de prueba que tenga a su disposición para probar el valor de adquisición del inmueble, o de la obra nueva realizada. Pero si dicha prueba no se puede aportar de forma completa, ello no es óbice para que la AEAT otorgue una valoración de cero euros a algo que existe de forma indubitada, y que evientemente tuvo un coste cuando se adquirió.
Por ello, si es tu caso, no dudes en consultar a Salcedo Tax Litigation & Legal Advising. Somos un despacho especialista en defender a los contribuyentes frente a Hacienda.
