A la hora de declarar en el IRPF la ganancia o pérdida patrimonial por la transmisión de un inmueble, corresponde determinar cuál fue el valor por el que se adquirió el inmueble, añadiendo el importe correspondiente a los gastos de la adquisición y mejoras realizadas en el mismo, y compararlo con el valor de transmisión, añadiendo igualmente los gastos.
Puede ocurrir en algunos casos, que el contribuyente no esté en disposición de aportar la escritura de la adquisición del inmueble, o los justificantes de las obras realizadas. En estos casos, la Agencia Tributaria puede tener la tentación de considerar que, ante la falta de prueba por parte del contribuyente, el valor de adquisición a efectos del IRPF es de cero euros. Y también lo es el de las obras realizadas en el inmueble.
Sin embargo, tal forma de actuar no está amparada por la Ley, y debe combatirse. Esto es lo que hizo José María Salcedo, en defensa de un contribuyente que adquirió un inmueble en construcción, y lo vendió perfectamente terminado.
En el presente caso, no había duda de que, por un lado, el inmueble se adquirió en construcción. Y que, por otra parte, cuando se vendió estaba terminado. Sin embargo, ante la falta de aportación de prueba justificativa de los gastos de la obra realizada, ésta se valoró en el importe de cero euros.
Pero, ¿qué dicen los Tribunales? Pues, precisamente, sobre esta cuestión, existe una interesantísima resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), que aclara cuál es el valor de adquisición de un inmueble, o de las mejoras realizadas en el mismo, en caso de que el contribuyente no pueda aportar prueba justificativa al respecto.
Nos referimos a la resolución del TEAC de 2-2-2017, que fue alegada por José María Salcedo ante el TEAR de Cataluña. En esta resolución, el Tribunal Central aclara que, en el caso de que la adquisición del inmueble se hubiera realizado a título gratuito (herencia o donación), “la Administración debería haber tomado como valor de adquisición en virtud del artículo 36 LIRPF el valor real del inmueble, pero nunca el de cero euros, quedando legitimada la Administración para acudir a los medios de comprobación de valores que regula el artículo 57 de la LGT. Por lo tanto si en estos casos la Administración hubiera considerado un valor de adquisición cero euros, la Administración estaría infringiendo abiertamente un precepto de una norma legal, el artículo 35 LIRPF.”
Por tanto, si la adquisición fue a título gratuito, la Agencia Tributaria jamás podrá considerar que el valor de adquisición fue de cero euros. Y, ante la falta de prueba del contribuyente, deberá acudir a un procedimiento de comprobación de valores. De no hacerlo así, la liquidación podrá ser anulada.
Por el contrario, en el caso de que la adquisición del inmueble se hubiera realizado a título oneroso “alguna cantidad se pagó o algún coste tuvo el elemento patrimonial y, en consecuencia, algún valor de adquisición tiene que tener. En este caso, aunque en un principio y como regla general la carga de la prueba recae sobre el obligado tributario, no pesa sobre él de forma exclusiva, atendiendo a los principios de facilidad probatoria o proximidad a las fuentes de la prueba, apreciación conjunta de las pruebas practicadas y valoración del esfuerzo probatorio realizado, por lo que si la Administración, en particular tratándose de bienes inmuebles, tomara como valor de adquisición el de cero euros sin haber utilizado los medios de prueba que razonablemente obran o pueden obrar en su poder, se estaría infringiendo un precepto de una norma legal, el artículo 35 LIRPF, precepto que está obligada a aplicar y del que no puede prescindir.
Si, por el contrario, consta que la Administración ha utilizado los medios de prueba que razonablemente estaban a su disposición, no se le podría hacer ese reproche de infracción del artículo 35 de la LIRPF, pudiendo incluso quedar abocada en algún supuesto a la utilización de valor de adquisición de cero euros.”
En este supuesto, sin embargo, la falta de prueba por parte del contribuyente, en casos extremos, sí podría llevar a la Administración a fijar un valor de adquisición de cero euros. Eso sí, será necesario que, con carácter previo, la Administración trate de determinar el valor del inmueble con los medios de prueba que estén a su disposición.
Esta resolución es, como se ha indicado, perfectamente extrapolable al caso de que se hayan llevado a cabo obras en el inmueble. Y es que, si éstas están justificadas, pero no se ha conseguido aportar prueba sobre su coste, la Administración no puede considerar que su valor es de cero euros.
Pues bien, esto es lo que José María Salcedo alegó ante el TEAR de Cataluña, que le ha dado la razón, anulando la liquidación recurrida, cuyo importe superaba los 19.000 euros.
En concreto, afirma el TEAR en la resolución notificada que “En el presente caso, resulta probado por el interesado que el inmueble en cuestión fue adquirido «en construcción», mientras que en la venta posterior se transmite como un «inmueble finalizado», resultando incuestionable que el interesado invirtió determinadas cantidades en este proceso. En consecuencia, y teniendo en cuenta que la carga de la prueba en estos casos no recae exclusivamente en el interesado, tal y como se desprende de la resolución del TEAC de 2-2-2017, la gestora debió realizar las actuaciones oportunas con el fin de determinar este valor. No habiendo desplegado la gestora dichas facultades a su alcance, pues ninguna actuación realizó al efecto, habiendo el interesado aportado, entre otros: Escritura de adquisición del terreno y obra en construcción, información registral (en la que entre otros figura el valor de tasación del inmueble en 2005), certificado del arquitecto en que se hace constar que la construcción finalizó el 5-8-1998, certificaciones catastrales de 2011 (valor suelo 28.640,55 euros; valor construcción: 65.722,17 euros)… no procede sino estimar esta alegación”.
El TEAR anula también la sanción, cuyo importe era superior a 6.800 euros.
En definitiva, es posible combatir las liquidaciones en las que se considere que un inmueble adquirido, o una obra realizada, no tienen ningún valor, porque éste no ha sido justificado por el contribuyente. La prueba es la resolución favorable del TEAR de Cataluña, órgano dependiente del Ministerio de Hacienda, por José María Salcedo.
