Idealista recoge las claves fiscales para evitar regularizaciones por cesiones gratuitas de vivienda
La cesión gratuita de una vivienda de padres a hijos (vivir gratis en casa de los padres) es una situación habitual en muchas familias, pero puede generar riesgos fiscales relevantes si no se documenta correctamente. Así lo explica José María Salcedo, Socio Director de Salcedo Tax Litigation y abogado especialista en procedimiento tributario, en unas declaraciones recogidas por Idealista.
El experto aclara que vivir gratis en casa de los padres no implica, por sí mismo, tener que pagar impuestos, pero advierte de que la Agencia Tributaria parte de una presunción legal que puede dar lugar a comprobaciones si no se acredita adecuadamente la gratuidad de la cesión.
La presunción de onerosidad: el punto de partida de Hacienda
Tal y como recuerda José María Salcedo, la normativa del IRPF contiene la conocida presunción de onerosidad, recogida en el artículo 6.5 de la Ley del IRPF, conforme a la cual Hacienda presume que toda cesión de bienes “es retribuida”, incluso cuando se realiza entre familiares.
En palabras del Socio Director de Salcedo Tax Litigation, la Administración suele partir de la idea de que una vivienda cedida genera renta, “aunque entre padres e hijos no se intercambie un solo euro”.
No obstante, esta presunción admite prueba en contrario, siendo precisamente aquí donde cobra especial importancia la correcta documentación jurídica de la cesión.
Contrato de comodato o precario: la clave para evitar problemas
Para neutralizar el riesgo de que Hacienda considere que existe un alquiler encubierto, José María Salcedo recomienda firmar un contrato de comodato o un documento de precario.
Estos documentos permiten dejar constancia de que el hijo reside en la vivienda:
- sin pagar renta alguna
- por mera tolerancia de los padres
- y sin que exista ánimo lucrativo
Tal y como destaca el abogado, este tipo de contratos “son la herramienta que realmente desactiva el riesgo de que Hacienda considere que existe una renta no declarada”.
En ausencia de dicha documentación, la Agencia Tributaria puede llegar a imputar un alquiler a precio de mercado, con la correspondiente regularización en el IRPF del propietario.
¿Tributa como donación la cesión gratuita?
Aunque en principio la cesión gratuita del uso de una vivienda no debería considerarse una donación, la Dirección General de Tributos ha sostenido en alguna consulta que podría existir adquisición gratuita de un derecho.
Por este motivo, Salcedo considera que, en muchos casos, el documento de precario puede resultar incluso más seguro, al dejar claro que no se transmite ningún derecho real, sino una mera tolerancia en el uso.
Imputación de rentas en segundas viviendas
Cuando la vivienda cedida no es la residencia habitual, los padres no tributan por un alquiler, pero sí deben imputarse rentas inmobiliarias conforme al artículo 85 de la Ley del IRPF.
Tal y como explica Salcedo:
“Los padres deben imputarse rentas inmobiliarias exactamente igual que si el inmueble estuviese vacío”.
Además, cuando el beneficiario es un familiar directo, el artículo 24 de la Ley del IRPF impide declarar rendimientos inferiores a dicha imputación, evitando así alquileres simulados o simbólicos.
Vivienda habitual: ausencia de riesgo fiscal
El escenario cambia radicalmente cuando el hijo vive en la vivienda habitual de los padres. En estos casos, la ley excluye expresamente la imputación de rentas inmobiliarias.
Según aclara José María Salcedo, no existe riesgo fiscal alguno en supuestos de convivencia familiar, incluso cuando el hijo es mayor de edad o vive con su pareja.
Cuando la cesión se usa para desviar ingresos de alquiler
Uno de los supuestos más delicados es aquel en el que la cesión del uso se utiliza para trasladar los ingresos del alquiler al hijo, normalmente con la finalidad de tributar menos en el IRPF.
Salcedo es tajante al respecto: el comodato no permite al hijo alquilar la vivienda a terceros ni cobrar las rentas. Para ello sería necesario constituir un derecho real de usufructo, formalizado en escritura pública y con aceptación expresa.
De lo contrario, la Administración puede concluir que se ha producido una transmisión irregular de rentas, manteniendo la imputación de los ingresos en el padre y negando cualquier efecto fiscal al intento de desplazamiento.
Como resume el experto:
“La cesión de uso no permite romper la progresividad del IRPF desplazando las rentas al hijo”.
Seguridad jurídica frente a interpretaciones de Hacienda
Desde Salcedo Tax Litigation recuerdan que la mayoría de conflictos en esta materia no surgen por la cesión en sí, sino por la ausencia de documentación adecuada o por el uso incorrecto de figuras jurídicas que Hacienda interpreta de forma desfavorable. Y es que cuando se permite a un hijo vivir gratis en casa de los padres, normalmente no se documenta por escrito.
Por ello, las familias que permitan a un hijo vivir gratuitamente en una vivienda, o que estén valorando hacerlo, deberían analizar previamente la operación con un abogado especialista en procedimiento tributario, evitando regularizaciones posteriores que pueden resultar muy costosas.
Una correcta planificación y documentación puede marcar la diferencia entre una cesión perfectamente válida y un problema serio con la Agencia Tributaria.
