La Ley del IRPF exime de tributación la ganancia patrimonial que se genera al entregar la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca que ya no se puede pagar. Es lo que se conoce como dación en pago. Pero, ¿qué ocurre cuando esa vivienda no se entrega al banco, sino que se vende a un particular, y es el dinero de esa venta el que sirve para cancelar la deuda? El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Castilla-La Mancha acaba de resolver a favor del contribuyente, reconociendo que también en estos casos puede aplicarse la exención, y fijando además qué prueba resulta decisiva para acreditar la dación en pago a un tercero en el IRPF.
He defendido este caso desde el primer escrito de alegaciones ante la Agencia Tributaria hasta la resolución del Tribunal, y el resultado confirma un criterio que ya había defendido con éxito ante el TEAR de Madrid: cuando la ejecución hipotecaria está en marcha y el contribuyente vende a un tercero para evitar perder la casa por mucho menos de lo que debe, esa venta puede equivaler, a todos los efectos fiscales, a una dación en pago.
El caso: dos hipotecas, una ejecución en marcha y una venta contrarreloj
Mi clienta había comprado su vivienda habitual hace más de veinte años con un primer préstamo hipotecario. Años más tarde formalizó un segundo préstamo, también garantizado con hipoteca sobre la misma vivienda. El impago de esta segunda deuda llevó a que se admitiera a trámite una demanda de ejecución hipotecaria, se dictara auto ordenando la ejecución y se llegara a fijar fecha de subasta, que se fue posponiendo sin que el procedimiento se archivara.
Con la ejecución todavía viva y las dos entidades reclamando el pago, mi clienta vendió el inmueble a un particular por 365.000 euros. Con ese dinero canceló ambas deudas hipotecarias, incluyendo una quita notable respecto al importe que se reclamaba en el procedimiento de ejecución.
Para evitar problemas con Hacienda, declaró en su IRPF de 2022 la ganancia patrimonial obtenida, 128.384,54 euros, e ingresó una deuda tributaria de 30.353,15 euros. Meses después solicitamos la rectificación de esa autoliquidación, pidiendo que se reconociera la exención y se devolviera el ingreso indebido.
La negativa de Hacienda: una autorización del banco que casi nunca consta por escrito
La Agencia Tributaria denegó la rectificación con un argumento muy concreto: no constaba acreditado que la venta al tercero hubiera sido impuesta o autorizada por la entidad acreedora, requisito que la propia Dirección General de Tributos exige en su consulta vinculante V2646-18 para que la dación en pago a favor de un tercero conserve su naturaleza exenta.
El problema de este argumento es que, en la práctica, esa autorización casi nunca se documenta de forma expresa. Ningún banco firma un papel en el que diga literalmente que autoriza la venta a un particular como dación en pago. Así que, si Hacienda exige ese documento, la exención queda vacía de contenido en la inmensa mayoría de los casos reales.
La estrategia: la cronología notarial como prueba de la dación en pago a un tercero en el IRPF
Frente a esa negativa presentamos alegaciones insistiendo en que la venta había contado con la plena conformidad de las entidades acreedoras, y que la prueba de ello estaba en la propia secuencia notarial de la operación. La escritura de venta de la vivienda y las escrituras de cancelación de las dos hipotecas se otorgaron el mismo día, ante el mismo notario, en protocolos correlativos y sucesivos.
Ante el TEAR de Castilla-La Mancha reforzamos ese argumento con la lógica de los hechos: los representantes de ambas entidades acreedoras comparecieron en la notaría justo después de la venta para cancelar las hipotecas con el dinero obtenido en la transmisión. Si no hubiera existido un acuerdo previo con el banco, ni éste hubiera autorizado la venta a un particular con dos hipotecas pendientes, las escrituras de venta y de cancelación jamás se habrían firmado el mismo día y ante el mismo notario.
Añadimos también que la escritura de compraventa especificaba con detalle qué cantidad exacta retenía la parte compradora para cancelar cada una de las deudas hipotecarias, un dato que reforzaba aún más la conexión entre la venta y la cancelación de las cargas.
La resolución del TEAR: la lógica de los hechos suple la falta de una autorización expresa
El Tribunal recuerda algo que conviene tener siempre presente en discusiones con Hacienda: quien alega un derecho, como una exención, debe probar los hechos que lo sustentan, conforme al artículo 105.1 de la Ley General Tributaria. Pero esa carga de la prueba no significa que Hacienda pueda exigir un documento que en la práctica no existe.
Aplicando esa regla, el TEAR analiza las escrituras de cancelación de ambas hipotecas, los justificantes de pago a cada entidad y la escritura de venta, y llega a la conclusión de que la operación se había realizado como una auténtica dación en pago, procediendo la exención del artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF. El Tribunal estima la reclamación, anula el acuerdo de la Agencia Tributaria y reconoce el derecho a la devolución del ingreso indebido, junto con los intereses de demora correspondientes.
En definitiva, cuando la venta y las cancelaciones se documentan de forma coordinada, mismo notario, mismo día, protocolos correlativos y una escritura que detalle a qué deuda va cada cantidad, esa secuencia se convierte en la prueba que el Tribunal necesita para dar por cumplido el requisito, aunque no exista ningún papel en el que el banco diga expresamente que autoriza la venta.
Qué pueden hacer los contribuyentes que se encuentren en una situación parecida
Este caso, sumado al ya resuelto por el TEAR de Madrid, confirma que el criterio se está consolidando en distintos tribunales económico-administrativos. Los contribuyentes que hayan vendido su vivienda habitual a un particular para frenar una ejecución hipotecaria en marcha deben tener presente que el derecho a la exención existe, aunque Hacienda no siempre lo reconozca a la primera.
Lo que más ayuda a probarlo, según muestra este caso, es que la venta y la cancelación de las deudas queden documentadas de forma coordinada: mismo notario, mismo día, protocolos seguidos uno detrás de otro, y una escritura que refleje con claridad que el dinero se destinó a saldar cada hipoteca.
Quienes ya hayan tributado por la dación en pago a un tercero e nel IRPF, como ganancia patrimonial, todavía pueden estar a tiempo de solicitar la rectificación de su autoliquidación y reclamar la devolución de lo ingresado indebidamente, siempre que no hayan transcurrido cuatro años desde el fin del plazo para presentar la declaración del ejercicio en que se vendió la vivienda. Y si esa rectificación ya se presentó y fue denegada, merece la pena seguir recurriendo: no es la primera vez que un tribunal económico-administrativo da la razón al contribuyente frente a este criterio restrictivo de la Administración.
Puedes consultar el desarrollo legal completo de este criterio en el artículo publicado en Idealista y en el texto vigente del artículo 33 de la Ley 35/2006 del IRPF.
Cómo podemos ayudarte en Salcedo Tax Litigation & Legal Advising
Si te encuentras en una situación similar, en Salcedo Tax Litigation & Legal Advising somos especialistas en defender a los contribuyentes frente a Hacienda en este tipo de procedimientos. Escríbenos a través de nuestro formulario de contacto, o consulta nuestra sección de litigación tributaria.
