Valor de referencia de Catastro: ¿Cómo afecta a la extinción de condominio?

Jose María Salcedo

Abogado especialista en Litigación Tributaria

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El valor de referencia de Catastro ha venido con la pretensión de quedarse. Y uno de los ámbitos en los que más preocupación ha generado ha sido el de las operaciones de extinción de condominio, o división de la cosa común. Ello, porque este valor impuesto por la Administración puede alterar los términos de la operación, hasta convertirla en fiscalmente inviable. Pero, ¿es esto así en todos los casos? Lo analizo a continuación…

Situaciones muy habituales, en los que el valor de referencia de Catastro puede afectar a una operación de división de la cosa común o extinción de condominio

Estamos, como se ha indicado, ante situaciones muy habituales, en las que el valor de referencia de Catastro se cuela en operaciones de división de la cosa común, amenazando su viabilidad. Pensemos, por ejemplo, en una situación de comunidad sobre un inmueble, cuyo valor se fija por sus dos propietarios en el importe de 300.000 euros. Pues bien, a la hora de adjudicarlo a uno de ellos, la compensación en metálico que el otro deberá recibir será de 150.000 euros, correspondiente al 50% del valor del bien. Pero ¿qué ocurre si el valor de referencia del inmueble es de 450.000 euros? ¿Cómo afecto esto a la compensación en metálico que debe entregar el copropietario que se queda el inmueble, y a la tributación de la operación?

Lo mismo puede ocurrir en el caso de que estemos ante la división de varios inmuebles que son todos ellos propiedad de varios contribuyentes. Es posible que los valores de mercado de algunos de estos inmuebles poco o nada tengan que ver con el valor de referencia de Catastro, siendo éste superior. Y ello puede alterar los términos de la operación, generándose presuntos excesos de adjudicación por la mera aplicación del valor de referencia.

El criterio de la Dirección General de Tributos sobre el valor de referencia y la extinción de condominio

La incidencia del valor de referencia de Catastro en las operaciones de extinción de condominio sobre un inmueble ha sido analizado por la Dirección General de Tributos en su resolución V0143-22, de 28 de enero. En dicha resolución, se alude a una situación de copropiedad sobre dos inmuebles de similar valor, adjudicándose cada uno de ellos a cada copropietario, sin mediar compensación en metálico. El problema, sin embargo, era que dicha equivalencia en la valoración de los inmuebles no era tal, si se atendía al valor de referencia de Catastro. Y se planteaba si ello podía suponer la existencia de un exceso de adjudicación inicialmente no previsto.

Pues bien, la solución de Tributos es demoledora, como afirmé en su día en Idealista/News. Así, afirma el órgano directivo que «la base imponible será el valor declarado del documento notarial que, si se determinase en función del valor de bienes inmuebles, no podrá ser inferior al valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario. Si conforme a dichos valores se produjese un exceso de adjudicación, si este no fuera objeto de compensación deberá tributar como donación conforme al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin perjuicio de que los interesados, de no estar conformes con el valor de referencia, soliciten la rectificación de la autoliquidación en los términos expuestos en el artículo 10 del Texto Refundido.»

Por tanto, para la Dirección General de Tributos, el valor de referencia de Catastro tiene la capacidad de generar excesos de adjudicación, no contemplados en la extinción de condominio, en los términos inicialmente previstos. Y los contribuyentes deberán tributar por dichos exceso de adjudicación. Si son compensados en metálico, la tributación procedente será en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y si no se compensan en metálico, dicho exceso no compensado deberá tributar en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Afortunadamente, una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha salido al rescate de los contribuyentes, aclarando qué excesos de adjudicación son susceptibles de tributar en el ITP, y en el ISyD, y cuáles no.

Tribunal Supremo: Los excesos de adjudicación no compensados no pueden tributar en el ISyD

Efectivamente, el Tribunal Supremo, en sentencia de 12-7-2022 (recurso 6557/2020) que ya comenté en su día en Idealista/News se ha encargado de echar por tierra la interpretación llevada a cabo por la Dirección General de Tributos sobre la forma en que el valor de referencia afecta a las operaciones de extinción de condominio.

Y es que, en relación con la posibilidad de considerar que un exceso de adjudicación no compensado pudiera determinar una tributación en el ISyD declaró el Supremo que «al margen de que no es posible verificar aquí la existencia, que es esencial a la donación, de un animus donandi en el ex esposo, resulta ser que, desde la perspectiva fiscal, los excesos de adjudicación están específicamente regulados, con carácter general, esto es, al margen de que provengan de una disolución matrimonial o de otras causas de división, en el artículo 7.2.B) del TRLITPyAJD, excluyéndolo por tanto del ámbito del ISD, todo ello al margen de la consideración de que las donaciones sobre inmuebles han de constar, ad solemnitatem, en escritura pública.»

En definitiva, no es posible considerar que ese exceso de adjudicación no compensado debe tributar como donación. Ello, en primer lugar, porque los excesos de adjudicación, están previstos únicamente en el ámbito del ITP, y solo tributan en este impuesto, y no en el ISyD. Esto es así, independientemente de cuál sea su origen.

Y, en segundo lugar, porque en estos casos no existe el necesario “animus donandi” o intención de donar, para entender que estamos ante una donación. Y es que el reparto desigual en la extinción de condominio es consecuencia de la irrupción del valor de referencia, y no de la intención de los copropietarios de que uno de ellos reciba más de lo que inicialmente tenía en la situación de comunidad. No consta, en definitiva, la intención de realizar una donación, ni tampoco la aceptación de tal donación por parte del otro copropietario.

Por tanto, debe descartarse en estos casos de excesos de adjudicación no compensados la existencia de una donación y, consecuentemente, la tributación en el ISyD.

Los excesos de adjudicación no compensados económicamente… ¿tributan en el ITP?

El exceso de adjudicación en la división de la cosa común, consecuencia de la aplicación del valor de referencia, sí podría tener consecuencias en el ITP.

Así, vemos cómo el artículo 7.2.B) de la ley de este impuesto (Real Decreto Legislativo 1/1993), dispone que «Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto: (…) B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento».

Pues bien, vemos en primer lugar que el exceso de adjudicación tiene que ser «declarado», por el contribuyente. Sin embargo, considero que la obligación de declarar tal exceso surge de la propia imposición del valor de referencia como base imponible en estas operaciones de extinción de comunidad sobre inmuebles.

Además, vemos cómo el precepto declara sujeto el exceso de adjudicación, independientemente de que el mismo se haya compensado o no en metálico. Por tanto, la tributación en el ITP será exigible, tanto si el exceso de adjudicación no haya sido compensado.

En esta tesitura, considero que únicamente quedarían sin tributar en el ITP los excesos de adjudicación cuando estos sean inevitables. Es decir, cuando la indivisibilidad del inmueble (o su pérdida de valor, en caso de división), impedía hacer un reparto diferente. Pensemos, por ejemplo, en las adjudicaciones a realizar en caso de dos inmuebles propiedad de tres hermanos).

Cuestión aparte es la adjudicación de la vivienda habitual en caso de disolución matrimonial, supuesto en el que no habrá exceso de adjudicación por preverlo así, expresamente, el artículo 32.3 del Real Decreto 828/1995.

La solución: Impugnar el valor de referencia de Catastro

En esta tesitura, y ante la posibilidad de que se considerase la existencia de un exceso de adjudicación, que tributaría en el ITP, la solución debe pasar por la impugnación del valor de referencia de Catastro. Y ello, por la vía de la rectificación de la liquidación, o por la del recurso contra la liquidación que pudiera notificar la Administración, imputando un exceso de adjudicación al contribuyente que se adjudicó, por aplicación del valor de referencia de Catastro, más de lo que le correspondía.

A estos efectos, me remito a lo ya publicado en este mismo blog, en el que se dieron las claves para impugnar con éxito este valor de referencia de Catastro.

Si desea ampliar la presente información, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho haciendo click aquí o bien escríbenos al email: contacto@josemariasalcedo.com

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