Cuando un contribuyente vende su casa, o cualquier otro inmueble, suele confiar en que podrá computar todas las obras y reformas realizadas en el inmueble, al objeto de reducir la ganancia patrimonial por la que tendrá que tributar en el IRPF. Sin embargo, nada más lejos de la relidad. Y es que Hacienda está mirando con lupa las obras realizadas en cada inmueble, para determinar si las mismas pueden o no considerarse como «mayor valor de adquisición», y reducir así el importe de la ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble.
A esta situación se ha referido nuestro Socio Director, José María Salcedo Benavente, abogado especialista en procedimiento tributario, y en la interposición de todo tipo de recursos frente a Hacienda, en su última tribuna de opinión publicada en El Periódico De Aquí, edición Valencia.
¿Inversión y mejora o reparación y conservación? Ésa es la cuestión
Así, considera en su tribuna que «Son muchos los contribuyentes que consideran la referencia que hace la Ley del IRPF a las “inversiones y mejoras” realizadas en el inmueble finalmente vendido, comprenden cualquier obra o reforma integral realizada en el mismo.»
Sin embargo, en opinión de José María Salcedo «hay que tener en cuenta que sólo aumentan el valor de adquisición para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial las «inversiones y mejoras» realizadas en el inmueble, y no los gastos de reparación y conservación.»
«En definitiva, siempre será mejor prevenir que curar. Y ello pasa por documentar bien las obras y reformas realizadas en el inmueble, haciendo hincapié en su carácter innovador. Evidentemente toda esta prueba puede hacerse posteriormente, en vía de recurso. Pero siempre será más difícil recabar dicha prueba entonces, si antes el contribuyente no se preocupó por reunir las pruebas y documentos que demuestren que lo realizado en el inmueble son obras de innovación y mejora, y no de reparación y conservación.»
Partiendo de lo anterior, nuestro Socio Director recuerda que el criterio de Hacienda es que constituyen gastos de reparación y conservación, entre otros, las obras de sustitución del cuadro antiguo de electricidad, o del ascensor, la sustitución de ventanas antiguas, la sustitución de tuberías antiguas y de grifería, el alicatado y solado del cuarto de baño y cocina, la sustitución del parquet desgastado y la colocación de nuevo rodapié, la reparación de puertas, pintura.
Además, recuerda que el criterio de la Administración es el de que las afirmaciones globales de haberse llevado a cabo una “reforma”, “reforma integral”, u otras denominaciones, no implican per se que estemos ante una ampliación o mejora. Por ello, Hacienda analizará en cada caso si estamos ante obras de inversión y mejora, o de reparación y conservación.
¿Cómo actuar? ¿Es mejor prevenir que curar?
En opinión de José María Salcedo, «la mejor defensa del contribuyente pasa por documentar las obras a realizar, pidiendo presupuestos y proyectos oportunamente desglosados, en los que se incida en el carácter innovador de tales obras, en comparación con el estado originario del inmueble.»
Además, cuando se lleven a cabo obras que consistan en demoler previamente la tabiquería existente, reorganizando totalmente las estancias y dependencias inicialmente existentes, dicho carácter innovador y de mejora deberá centrarse, por ejemplo, en el incremento del número de habitaciones, de cuartos de baño o, incluso en la construcción de espacios antes inexistentes (por ejemplo, una cocina, si antes no existía). Todo ello, como prueba de que se ha incrementado la capacidad productiva del inmueble.
En definitiva, siempre será mejor prevenir que curar. Y ello pasa por documentar bien las obras y reformas realizadas en el inmueble, haciendo hincapié en su carácter innovador. Evidentemente toda esta prueba puede hacerse posteriormente, en vía de recurso. Pero siempre será más difícil recabar dicha prueba entonces, si antes el contribuyente no se preocupó por reunir las pruebas y documentos que demuestren que lo realizado en el inmueble son obras de innovación y mejora, y no de reparación y conservación.
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