Estamos en las últimas semanas de la campaña de la Renta, que cierra el próximo 30 de junio, y uno de los temas que más dudas genera entre los propietarios es el de las reformas vivienda deducción IRPF: qué obras se pueden descontar al vender un inmueble y cuáles no admite Hacienda. En una entrevista concedida a Idealista News, José María Salcedo, abogado fiscalista y socio director de Salcedo Tax Litigation, aborda los errores más frecuentes y las oportunidades fiscales que los propietarios no deben dejar pasar.
Reformas vivienda y deducción IRPF: el error que cometen miles de contribuyentes
Uno de los puntos más destacados de la entrevista es la advertencia sobre las obras de reforma y su deducibilidad en el IRPF al vender un inmueble. Existe la creencia generalizada de que el coste total de una reforma integral se puede imputar como mayor valor de adquisición, reduciendo así la ganancia patrimonial y el impuesto a pagar. Sin embargo, esto no es correcto.
Hacienda solo permite deducir las obras que constituyen inversión y mejora, es decir, aquellas que incorporan al inmueble algo que antes no existía o que aumentan su capacidad productiva. Un baño adicional, la instalación de aire acondicionado donde no lo había o una ampliación del espacio son ejemplos válidos. Por el contrario, cambiar ventanas viejas por nuevas o renovar el suelo se considera reparación y conservación, y no resulta deducible.
El consejo práctico es identificar correctamente cada partida en las facturas de obra desde el primer momento, especificando qué mejoras son nuevas respecto al estado anterior del inmueble.
Reformas vivienda deducción IRPF sin facturas: ¿qué puedes hacer?
Si no tienes justificantes de las obras, acreditarlas ante Hacienda se vuelve muy difícil, especialmente si se realizaron hace diez, quince o veinte años. En casos extremos, como una obra nueva sobre un terreno sin documentación, Hacienda puede atribuir un valor de cero euros a esa construcción. Los tribunales, sin embargo, están instando a la Administración a enviar peritos para valorar las obras cuando no existan facturas.
El plazo de dos años para vender la vivienda habitual: ¿puede ampliarse?
Muchos propietarios desconocen que, una vez que dejan de residir en su vivienda, tienen solo dos años para venderla antes de que pierda la condición de habitual y, con ella, los beneficios fiscales asociados en el IRPF.
El Tribunal Supremo ha flexibilizado este criterio en casos concretos. El más relevante es el de los divorciados que, por resolución judicial, se ven obligados a abandonar la vivienda familiar mientras su uso se atribuye al otro cónyuge y a los hijos comunes. En estos supuestos, el Supremo ha reconocido que la vivienda puede seguir considerándose habitual aunque se venda transcurridos los dos años.
Viviendas compradas antes del matrimonio: la sentencia que lo cambia todo
El Tribunal Supremo también ha resuelto una situación muy habitual: la de una vivienda comprada por uno de los cónyuges antes del matrimonio, pero cuya hipoteca se ha ido pagando con dinero ganancial durante años. En caso de divorcio y venta, el Supremo establece que hay que analizar el origen de cada pago para determinar el porcentaje de propiedad real de cada cónyuge, más allá de lo que figura en la escritura.
Amortización del 3% en viviendas alquiladas: la sentencia que cambia las reglas
A finales de 2025, el Tribunal Supremo dictó una sentencia relevante para propietarios que alquilan sus viviendas. La amortización anual del 3% sobre el valor de construcción es una deducción muy ventajosa mientras el inmueble está arrendado. Sin embargo, al vender, Hacienda suma todas esas amortizaciones acumuladas y las considera menor valor de adquisición, ampliando la ganancia patrimonial y el impuesto resultante.
La novedad del Supremo es que permite aplicar métodos de amortización alternativos con respaldo legal —como los del Impuesto de Sociedades— que pueden reducir ese porcentaje al 1,5% o al 2% anual, rebajando así la ganancia que Hacienda pretende gravar.
Alquiler turístico en verano y pérdida de la exención por reinversión
Propietarios que alquilan su vivienda habitual durante unas semanas en verano se exponen a que Hacienda les niegue la exención por reinversión al vender. La Administración considera que obtener rendimientos por alquiler es incompatible con que el inmueble tenga la condición de vivienda habitual, un criterio que Salcedo califica de obsoleto y sin base legal. Su recomendación es recurrir esta postura, ya que ningún precepto de la Ley del IRPF recoge esa incompatibilidad.
Alquiler a estudiantes: ¿se puede aplicar la reducción fiscal?
El alquiler por el curso lectivo a estudiantes genera dudas sobre si puede acogerse a la reducción del rendimiento del capital inmobiliario. Hacienda lo califica habitualmente de arrendamiento de temporada, lo que excluye la reducción. No obstante, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha considerado que estos contratos sí satisfacen una necesidad permanente de vivienda y, por tanto, deben beneficiarse de dicha reducción.
Qué pruebas valoran Hacienda y los tribunales para reconocer la vivienda habitual
Los requisitos fundamentales son ocupar la vivienda en el plazo de doce meses desde su adquisición y residir en ella de forma continuada durante un mínimo de tres años. La principal prueba que valoran tanto Hacienda como los tribunales son los consumos de agua y luz, que deben ser compatibles con el uso real como vivienda. El empadronamiento en otro domicilio, por sí solo, no es determinante si los consumos acreditan la residencia efectiva.
Reinversión en vivienda de obra nueva: los plazos que debes conocer
Si se reinvierte en una vivienda en construcción, el Tribunal Supremo ha establecido que solo se consideran reinvertidos los importes pagados en los dos años siguientes a la venta de la vivienda anterior. Además, las obras deben estar concluidas y la adquisición jurídica formalizada en un plazo máximo de cuatro años. Es crucial tenerlo en cuenta cuando la mayor parte del pago se realiza con la entrega de llaves, ya que ese importe podría quedar fuera del período válido de reinversión.
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En Salcedo Tax Litigation llevamos años litigando contra Hacienda para defender los derechos de propietarios y contribuyentes ante los tribunales. Si has vendido tu vivienda habitual, tienes dudas sobre qué reformas son deducibles en tu IRPF, o crees que Hacienda te ha cobrado más de lo que corresponde, analizamos tu caso sin compromiso.
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