Son cada vez más las Comunidades Autónomas que han introducido beneficios fiscales a la hora de adquirir un inmueble por herencia o donación entre familiares. En estas Comunidades, recibir un inmueble por esta vía es mucho más barato. Y, por tanto, el valor de referencia de Catastro da menos miedo. Así, un valor de referencia hinchado apenas afectará al contribuyente que recibe el inmueble. Y, además, surge la tentación de inflar el valor de referencia, cuando éste no sea muy elevado. Ello, para evitar el pago de impuestos cara a una futura transmisión del inmueble.
Nuestro Socio Director, José María Salcedo, abogado especializado en la interposición de todo tipo de recursos frente a Hacienda, comenta esta última posibilidad, y los riesgos que implica, en una tribuna publicada en la revista oficial del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.
Las ventajas de tributar por encima del valor de referencia al recibir un inmueble por herencia o donación
Ciertamente, estamos ante una estrategia que, sobre el papel, suena muy bien. Y es que, en Comunidades Autónomas en las que el Impuesto de Sucesiones y Donaciones está bonificado, tributar por encima del valor de referencia no va a incrementar apenas la cuota a pagar en este impuesto.
Además, como contrapartida, el que recibe el inmueble lo habrá hecho por un valor fiscal muy elevado. Por ello, si dentro de unos años vende dicho inmueble, apenas tendrá ganancia patrimonial en el IRPF. O incluso puede tener una pérdida. Y es que a la hora de llevar a cabo la necesaria comparación entre valor de adquisición y de transmisión, el primero será muy elevado.
¡Cuidado! Hacienda puede comprobar el valor de adquisición del inmueble
Sin embargo, nuestro Socio Director advierte en su tribuna de que no estamos, ni mucho menos, ante una estrategia sin fisuras. Y es que con motivo de la venta del inmueble, la Agencia Tributaria puede llevar a cabo una comprobación de su valor de adquisición, si considera que el que se declaró en su día es muy elevado. Ello, con la finalidad de incrementar la ganancia patrimonial del contribuyente y obligarle a una mayor tributacion en el IRPF.
Dicha comprobación podrá realizarse acudiendo a alguno de los métodos previstos en el art. 57.1 de la Ley General Tributaria, para determinar cuál era el valor de mercado del inmueble cuando se adquirió. Y ello, independientemente del valor que se puso en la escritura de herencia o donación, y por el que se tributó en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
¿Cuándo prescribe el derecho de Hacienda a comprobar el valor de adquisición del inmueble?
Podría pensarse que este riesgo de comprobación sólo opera durante los cuatro años siguientes a la formalización de la herencia o donación en la que se hincha el valor de referencia. Y que superado dicho lapso temporal, prescribe el derecho de Hacienda y ya no existe la posibilidad de comprobar el valor de adquisición del inmueble declarado en su día.
Nada más lejos de la realidad. Y es que como afirma José María Salcedo en su tribuna de opinión, «una cosa es el derecho de la Agencia Tributaria a liquidar, y otra cosa el derecho a comprobar. Y Hacienda puede comprobar operaciones realizadas en ejercicios requeteprescritos, siempre que su objetivo sea el de dictar una liquidación en un ejercicio que todavía no ha prescrito.»
Por ello, la Administración puede en el año 2030, comprobar y regularizar el valor de adquisición de un inmueble declarado en el año 2022. Ello, siempre que la finalidad de tal comprobación sea la de regularizar la ganancia patrimonial declarada en el ejercicio en que se vende el inmueble.
Prudencia a la hora de tributar por encima del valor de referencia
Todo lo anterior aconseja prudencia a la hora de tributar por encima del valor de referencia de Catatro, al adquirir un inmueble por herencia o donación.
Por ello, considera José María Salcedo que si se decide tributar por encima del valor de referencia asignado al inmueble,es necesario que, al menos, dicha decisión tenga fundamento y defensa legal. Para ello, es posible acudir a «tasaciones inmobiliarias, o a ofertas inmobiliarias de inmuebles similares al adquirido.»
Se trata en definitiva, en su opinión, «de recabar pruebas que justifiquen que el valor declarado en la herencia o donación, aunque sea superior al de referencia de Catastro, se ajusta al de mercado, y no tiene por finalidad evitar o reducir una futura tributación de la ganancia patrimonial en el IRPF.»
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