El requisito de contar con un empleado para que el alquiler sea actividad económica, bajo la lupa del Supremo

Jose María Salcedo

Abogado especialista en Litigación Tributaria

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Para que el arrendamiento de inmuebles se considere actividad económica es preciso contar con una persona con contrato laboral y jornada completa que se ocupe de gestionar los alquileres. Ello abre la puerta a beneficios fiscales en impuestos como el de Patrimonio o Sucesiones y Donaciones. Sin embargo, Hacienda está siendo muy restrictiva a la hora de determinar si se cumple en todos los casos este requisito de persona contratada, y ello está generando much litigiosidad.

A esta cuestión se ha referido nuestro Socio Director, José María Salcedo Benavente, en su última tribuna publicada en «David contra Goliat», su blog alojado en Idealista. Ello, comentando dos recientes Autos del Tribunal Supremo que van a resolver cuestiones problemáticas que plantea este requisito de contar con una «persona contratada» para que el alquiler de inmuebles sea actividad económica.

El Auto de 10-4-2024 resolverá los supuestos en los que contar con una persona contratada puede carecer de sentido económico

Así, José María Salcedo alude en primer lugar al Auto de 10-4-2024 (recurso 2197/2023), que se refiere al Impuesto de Sucesiones y a la necesidad real de contar con un empleado en la actividad, en el supuesto en el que apenas existen alquileres a gestionar.

Y es que en el caso que se ha planteado al Supremo la entidad había contratado los servicios de una empresa externa para realizar todas las gestiones y actuaciones que se requiriesen “in situ” respecto a catorce de los dieciséis alquileres. Así, esta empresa se ocupaba de la publicitación y búsqueda de inquilinos, de la formalización de los contratos y de la atención a los inquilinos en cualesquiera incidencias que se pudieran plantear durante la vigencia de los contratos; y no sólo eso, porque esta empresa también realizaba el cobro de las rentas a los inquilinos e incluso llevaba a cabo por cuenta de la arrendadora el pago de algunos gastos.

De esta forma los quehaceres de la persona contratada para que el arrendamiento fuera actividad económica quedaban limitados en la práctica a la atención de dos únicos contratos de arrendamiento, llegando la Administración Tributaria a la conclusión de que las tareas propias de gestión de los dos alquileres realizadas por ese empleado no debieran suponerle más de media hora al día.

«El criterio de la Administración es que al ser el contribuyente socio o comunero de la comunidad de bienes faltarían las notas de retribución salarial y de ajenidad. Y ello porque su trabajo repercutiría en él mismo. Además, faltaría también la nota de dependencia, y es que no habría subordinación al ser necesaria su propia voluntad en la toma de decisiones de la comunidad.»

En esta tesitura, el Tribunal Supremo ha acordado «Determinar si para aplicar la reducción prevista en el artículo 20.2 c) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en relación con la actividad de arrendamiento de inmuebles, basta con acreditar el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o, por el contrario, es preciso que la contratación de la persona empleada con contrato laboral y a jornada completa se justifique desde un punto de vista económico.”

Estamos, en opinión de José María Salcedo, ante una «sentencia clave para determinar si además de cumplir a rajatabla la norma, y tener una persona con contrato laboral y a jornada completa, es necesario acreditar el sentido económico de tal contratación.»

El Auto de 13-3-2024, y los supuestos en los que la «persona contratada» es un socio o partícipe de la entidad

El segundo Auto del Supremo se refiere a supuestos de empresas pequeñas familiares con una estructura muy reducida, como puede ser la de una simple comunidad de bienes. Y es que nuestro Socio Director recuerda que «en estos casos se ha planteado si el empleado con contrato laboral y jornada completa puede ser uno de los propios socios o partícipes de la entidad, evitándose la entidad tener que contratar a un tercero extraño a la entidad y sus socios.»

Pues bien, en estos supuestos José María Salcedo afirma que «el criterio de la Administración es que al ser el contribuyente socio o comunero de la comunidad de bienes faltarían las notas de retribución salarial y de ajenidad. Y ello porque su trabajo repercutiría en él mismo. Además, faltaría también la nota de dependencia, y es que no habría subordinación al ser necesaria su propia voluntad en la toma de decisiones de la comunidad.»

Sin embargo, nuestro Socio Director recuerda que «frente a tal criterio de la Administración cabe una interpretación finalista de la norma. Y es que si realmente existe un contrato laboral y a jornada completa, y dicha contratación tiene además un sentido económico, no debería haber problema por el hecho de que el empleado fuera un comunero o partícipe de la entidad.»

Pues bien, tal diatriba a llevado al Supremo a admitir el recurso de casación planteado, que servirá para «precisar si se cumple la exigencia contenida en el artículo 27.2 LIRPF para admitir que se desarrolla una actividad económica de arrendamiento de inmuebles cuando el contrato laboral se suscribe entre la entidad (comunidad de bienes) y uno de sus partícipes o comuneros; o bien, si debe rechazarse -siempre- el carácter laboral del contrato por la sola circunstancia de ser partícipe o comunera la persona contratada – al no concurrir los conceptos de retribución salarial, ajenidad y dependencia- y si esta interpretación estricta se compadece con las normas jurídicas relativas a la obtención de beneficios fiscales por razón en la sucesión de la empresa familiar, que quedan supeditados al mantenimiento de la actividad económica, atendiendo a los fines perseguidos por esas normas.»

Un requisito cuya litigiosidad no para de crecer

Estamos, en definitiva, en opinión de nuestro Socio Director, ante «Autos de gran interés, ya que resuelven problemas que se dan con mucha frecuencia en la práctica. Sin embargo, la problemática no se acaba ahí, y se extiende a infinidad de supuestos, en función de las características de cada actividad de arrendamiento, y de la forma en que ésta se organice.»

Por ello, en su opinón conviene no tirar la toalla, y seguir recurriendo las liquidaciones que pueda dictar la Administración negando la consideración de actividad económica al arrendamiento de inmuebles, previo estudio de las características de la actividad y las circunstancias del caso concreto.

Pulsa aquí para leer la tribuna completa publicada en el blog «David contra Goliat», alojado en Idealista.

Si desea ampliar la presente información, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho haciendo click aquí o bien escríbenos al email: contacto@josemariasalcedo.com

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