Qué reformas integrales de una vivienda aumentan el valor en el IRPF en caso de venta

Jose María Salcedo

Abogado especialista en Litigación Tributaria

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Son muchos los contribuyentes que consideran que cualquier obra de reforma integral o rehabilitación realizada en el inmueble aumenta su valor de adquisición, y permite, por tanto, reducir la ganancia patrimonial. Pues bien, nada más lejos de la realidad. Hacienda es muy restrictiva y diferencia claramente entre lo que son obras de reparación y conservación, de las de inversión y mejora. Y sólo éstas últimas considera que aumentan el valor de adquisición del inmueble.

A esta cuestión se ha referido nuestro Socio Director, José María Salcedo Benavente, abogado especializado en la interposición de recursos y reclamaciones frente a Hacienda, en un artículo publicado en Idealista. En su opinión «a la hora de considerar las obras realizadas en un inmueble como mayor valor de adquisición para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF, no basta con afirmar que se ha realizado una reforma integral, o que el piso se ha tirado abajo y se ha hecho nuevo.»

Diferencia entre las obras de reparación y conservación, y las de inversión y mejora

Según José María Salcedo, la Dirección General de Tributos considera desde hace tiempo que constituyen gastos de reparación y conservación, entre otros, las obras de sustitución del cuadro antiguo de electricidad, la sustitución de ventanas antiguas, la sustitución de tuberías antiguas y de grifería, el alicatado y solado del cuarto de baño y cocina, la sustitución del parquet desgastado y la colocación de nuevo rodapié, la reparación de puertas, pintura, retirada de escombros a vertedero y limpieza final de la oficina, etc.

En cuanto a las obras de inversión y mejora, Hacienda se remite a los criterios del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC). Ello, no sin cierta polémica, porque no parece que ante la falta de regulación del concepto de inversión y mejora en el IRPF, haya que acudir a normas contables más propias de empresarios, que de personas físicas.

En cualquier caso, Hacienda no se detiene en tales pormenores. Por ello, siguiendo el dictado del ICAC, considera quelas ampliaciones o mejoras deben entenderse como auténticas inversiones que redundan en un aumento de la vida útil o habitabilidad del inmueble, o en aumento de la extensión o capacidad en otro tipo de bienes, tal y como se considera en el ámbito del Plan General Contable, siendo tan solo estos costes en mejoras o ampliaciones del inmovilizado los que deben considerarse, en el ámbito del IRPF, como mayor importe del valor de adquisición”.

Cómo probar que la reforma integral realizada es inversión y mejora del inmueble

Nuestro Socio Director considera que la única forma de acreditar ante Hacienda que las obras hechas en la vivienda pueden reducir la ganancia patrimonial es mediante la prueba. Por ello, recomienda aportar licencia de obras (mayor o menor) expedida por el Ayuntamiento, proyecto visado por el Colegio de Arquitectos, y presupuesto con desglose y descripción de las distintas intervenciones efectuadas, que permita apreciar el carácter de las obras efectuadas.

Y es que, en su opinión, “La simple aportación de facturas de materiales varios, sin que de las mismas se desprenda cuál era su objeto u empleo dificultará la calificación de tales gastos como inversiones y mejoras”. Del mismo modo, las fotografías también pueden considerarse una prueba, pero siempre y cuando vayan acompañadas de todo lo anterior.

Por ello, aconseja documentar las obras a realizar pidiendo presupuestos y proyectos oportunamente desglosados, y en los que se incida en el carácter innovador de tales obras, en comparación con el estado originario del inmueble. Además, en su opinión “deberán evitarse los conceptos genéricos en las facturas, tratando de describir en qué medida los trabajos realizados sobre el inmueble mejoran la situación inicial, existente antes del inicio de las obras”.

Pulsa aquí para ver la noticia completa publicada en Idealista.

Si desea ampliar la presente información, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho haciendo click aquí o bien escríbenos al email: contacto@josemariasalcedo.com

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