Cuatro supuestos en los que no podrás aplicar la exención por reinversión, aunque vendas tu vivienda habitual

Jose María Salcedo

Abogado especialista en Litigación Tributaria

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La exención por reinversión en vivienda habitual es uno de los beneficios fiscales más utilizados por los contribuyentes, Mediante el mismo, se permite declarar exenta en el IRPF, la ganancia patrimonial obtenida por un contribuyente al vender su vivienda habitual. Ello, siempre que el importe obtenido en la venta se reinvierta en la compra de una nueva vivienda.

Como se ha indicado, la vivienda transmitida debe ser la habitual, lo que supone que la vivienda haya constituido la residencia del contribuyente durante al menos tres años continuados. Sin embargo, la interpretación de este requisito, aunque es aparentemente sencillo, está motivando problemas con Hacienda, y que muchos contribuyentes se vean imposibilitados de aplicar la exención en su declaración de IRPF. Comento tres supuestos en los que dicha exención ha sido rechazada por la Agencia Tributaria.

Cuando se transmite la vivienda que se habitó en precario

El primero de estos supuestos, recientemente tratado por el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en resolución de 24-7-2023 (00/6133/2022), es el del contribuyente que habita la vivienda transmitida durante más de tres años, pero parte del mismo en precario. Es decir, sin título que justificara ni la propiedad ni la posesión del inmueble. En concreto, el contribuyente defendió que el tiempo de ocupación de la vivienda en precario se contabilizara a efectos del cómputo del plazo de tres años de residencia efectiva en la vivienda, para poderla calificarla de habitual y poder beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual.

Sin embargo, considera el TEAC que «los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio de la vivienda». Y añade que «el precario supone una utilización ajena sin título, o en virtud de título nulo o que haya perdido validez, sin que medie renta o cualquier otra contraprestación. En consecuencia, la institución jurídica del precario, no debe en ningún caso computarse a efectos del plazo legal mínimo exigido por el artículo 41 bis del RIRPF de tres años de residencia continuada en la vivienda, para considerarla como habitual, sino que sólo debe computarse la posesión que se realiza en concepto de pleno dominio.»

Por todo ello se rechaza la aplicación de la exención, por considerar que el contribuyente no habitó la vivienda, en pleno dominio, durante el plazo de tres años previsto en la normativa. Por tanto, no teniendo la vivienda transmitida el carácter de habitual, no es posible aplicar la exención por reinversión.

Cuando se transmite una vivienda de la que sólo se era nudo propietario… ¿procede la exención por reinversión en vivienda?

Puede ocurrir también que el contribuyente transmita la vivienda habitual de la que tan sólo es nudo propietario. Pues bien, los contribuyentes que estén en esta situación tendrán problemas para aplicarse la exención por reinversión en vivienda, en su IRPF.

Ello se debe a que el Tribunal Supremo, en reciente sentencia de 12-12-2022 (recurso 7219/2020) ha declarado que «La exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, regulada en el art. 38 de la LIRPF , requiere que la vivienda transmitida haya constituido su residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años continuados y que haya ostentando durante dicho periodo el pleno dominio de la misma, sin que la nuda propiedad resulte título suficiente a tales efectos.»

Por ello, de poco le servirá al contribuyente acreditar que ha residido en la vivienda durante más de tres años. Y es que el problema para el Supremo es la falta de título suficiente para que la vivienda se considere la habitual. Así, no basta con ser nudo propietario, sino que hay que ostentar la plena propiedad del inmueble.

Estamos, además, ante una doctrina fijada por el Tribunal Supremo, por lo que parece difícil sostener una interpretación diferente, y aplicar la exención por reinversión en estos supuestos, en los que ya existe una doctrina casacional fijada sobre esta cuestión.

Cuando se transmite una vivienda ocupada durante más de tres años, pero como inquilino

Me referiré, por último, al supuesto en que se habita la vivienda habitual como inquilino, y finalmente se adquiere. En esta tesitura, puede plantearse si el tiempo durante el cual se ocupó la vivienda sin ser propietario computa al efecto del requisito de habitar la vivienda durante tres años continuados.

Esto puede ocurrir, por ejemplo, si se adquiere una vivienda tras un arrendamiento con opción de compra y se transmite poco tiempo después. Y es que, en estos casos, puede ocurrir que desde que se adquirió formalmente la vivienda, y hasta que se transmitió, no hayan transcurrido tres años. Sin embargo, la cosa cambiaría si se computara el tiempo en que se habitó la vivienda como inquilino, antes de ejecutar la opción.

Pues bien, dicho lapso temporal en el que se ocupó la vivienda como inquilino no computa a efectos del período mínimo de tres años, por lo que la vivienda transmitida no tendría la consideración de habitual, ni sería aplicable la exención por reinversión.

Ello se debe a que, como ha declarado el Tribunal Supremo en repetidas ocasiones, la vivienda debe ocuparse durante tres años en pleno dominio. Y éste no concurre evidentemente en el inquilino, por mucho que cuente con una opción de compra.

Cuando hay intención inequívoca de adquirir la vivienda… https://aticojuridico.com/deduccion-por-inversion-en-vivienda-opcion-compra/

Cuando no se llega a vivir tres años en la vivienda, por causa de ruptura de la pareja de hecho

Hacienda también cuestiona que la vivienda sea la habitual, y consecuentemente, que la ganancia patrimonial obtenida por su transmisión pueda quedar exenta del IRPF, en el caso de contribuyentes que son pareja de hecho, y cesan en su convivencia. Ejemplo de ello es la reciente resolución V1254-23, de la Dirección General de Tributos, que se refiere a un supuesto de contribuyentes que eran pareja de hecho y adquirieron una vivienda en común, que sólo habitaron año y medio, al cesar su convivencia.

En esta tesitura, se plantea se la ruptura de la pareja de hecho es una de esas «circunstancias análogas» a que se refiere el artículo 41 bis, apartado 1, del Reglamento del IRPF, y que permiten que la vivienda siga siendo la habitual, a pesar de no haberse habitado durante el plazo mínimo de tres años.

Pues bien, la respuesta de Tributos es contundente en el sentido de negar la consideración de vivienda habitual al inmueble que constituyó el domicilio de la pareja de hecho. Así, en la resolución comentada declara que «Respecto a argumentar la necesidad del cambio de residencia por una ruptura sentimental de una pareja, cabe señalar que la normativa del Impuesto no incluye específicamente, entre las circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio este supuesto. No pudiendo contemplarse con carácter general incluida dentro de la expresión “u otras análogas” contenida en el artículo 41 bis del RIRPF. Debiendo considerarse, en principio, como así se ha manifestado reiteradamente este Centro Directivo, que, constituye una decisión voluntaria de los contribuyentes, no operando la excepción a la obligación de permanencia continuada en la vivienda durante, al menos, tres años, requeridos para alcanzar la consideración de habitual en consecuencia, de cambiar de residencia habitual antes del transcurso de los tres años preceptivos la vivienda no habrá alcanzado el carácter de habitual.»

No obstante, Tributos no cierra totalmente la puerta a estos contribuyentes. Y es que reconoce que la imposibilidad de seguir habitando la vivienda tras la ruptura de la pareja de hecho es una cuestión de hecho que deberá ser acreditada por el contribuyente. Por tanto, en la medida en que un contribuyente logre demostrar a la AEAT que la ruptura de la pareja de hecho supuso la imposibilidad de seguir habitando la vivienda, y la necesidad de venderla, la vivienda podría mantener su carácter habitual. Y consecuentemente, quedar exenta la ganancia obtenida por su transmisión.

Exención por reinversión en vivienda: El plazo de tres años para que la vivienda sea la habitual admite excepciones

No obstante lo anterior, no es necesario en todos los casos que la vivienda se haya ocupado efectivamente durante el plazo de tres años, para que tenga la consideración de habitual, y pueda aplicarse la exención por reinversión. Y es que el Reglamento del IRPF admite tales excepciones en su artículo 41bis, apartado 1.

En dicho precepto se declara que «No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.»

Por ello, en la medida en que se dé alguna de las circunstancias descritas en el precepto trascrito, o cualquier otra análoga, la vivienda puede ser considerada la habitual, a pesar de no haber residido en ella el contribuyente durante el plazo de tres años.

Por ello, si se encuentra en alguno de estos supuestos y la Agencia Tributaria cuestiona su derecho a aplicar la exención por reinversión en vivienda, no dude en consultarnos.

Si desea ampliar la presente información, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho haciendo click aquí o bien escríbenos al email: contacto@josemariasalcedo.com

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