Comprar vivienda con el tercer hijo en camino plantea una duda muy concreta en el ITP familia numerosa embarazo: ¿se puede aplicar el tipo reducido de las familias numerosas si, el día de la escritura, el bebé todavía no ha nacido? El Tribunal Supremo acaba de responder que sí, siempre que el hijo nazca después con vida.
En mi tribuna en Idealista, «El Supremo permite contar al hijo no nacido para ser familia numerosa: ¿en qué impuestos puedes ahorrar?» analizo esta sentencia y hasta dónde puede extenderse a otros impuestos. Aquí el enfoque es distinto y práctico, y consiste en precisar qué hacer antes de firmar, cómo pedir la devolución después del parto y qué hacer si la Administración la deniega.
Qué ha resuelto el Supremo sobre el ITP familia numerosa, en pocas palabras
La sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 2026 (recurso 4114/2025) confirma que, en el ITP de la Comunidad de Madrid, el tipo reducido del 4% para la vivienda habitual de familias numerosas se aplica computando al concebido no nacido en la fecha de la compra, si después nace con vida (y se cumplen los demás requisitos de la norma autonómica). La diferencia no es menor. Así, en Madrid el tipo general es del 6%, de modo que en una vivienda de 350.000 euros la diferencia asciende a 7.000 euros.
El Supremo apoya su decisión en el artículo 29 del Código Civil, según el cual el concebido se tiene por nacido para todos los efectos que le sean favorables. Y aunque la sentencia se refiere a la Comunidad de Madrid, el mismo razonamiento sirve para las demás comunidades que reducen el ITP a las familias numerosas.
Antes de firmar la escritura: tres precauciones que ayudan a aplicar el tipo reducido ITP familia numerosa
1. Revisar si la comunidad exige pedir el tipo reducido en la escritura. Es el error que más caro puede salir. Algunas normas autonómicas condicionan el beneficio a solicitarlo expresamente en el documento de compra o en una rectificación dentro de un plazo breve. Por ejemplo, en Cantabria el artículo 9 de su texto refundido de tributos cedidos exige solicitarlo en el documento de la transmisión o en la rectificación que se presente en un máximo de tres meses desde que termina el plazo de autoliquidación. En estos casos no basta por tanto con reclamar dentro del plazo general de cuatro años.
No obstante, y en relación con este requisito, el TSJ de Cantabria consideró que no es suficiente para eliminar el beneficio fiscal, caso de que no se solicitar su aplicación en el plazo indicado.
2. Dejar constancia del embarazo. Mi recomendación es que en la propia escritura se haga constar que la familia espera su tercer hijo y que se pretende aplicar el tipo reducido una vez se produzca el nacimiento. Conviene además conservar un informe médico que acredite la gestación en la fecha de la firma.
3. No aplicar directamente el tipo reducido si no es obligatorio hacerlo. Salvo que la norma autonómica obligue a solicitarlo en la escritura, lo prudente es autoliquidar al tipo general y pedir después la devolución. Así se evita una regularización con intereses de demora y una posible sanción.
Después del nacimiento: cómo pedir la devolución paso a paso
Paso 1. Inscribir el nacimiento y solicitar el título de familia numerosa. Aunque el título no es imprescindible (solo acredita una condición que ya existía, como declaró el Tribunal Constitucional en su sentencia 77/2015), facilita mucho la tramitación.
Paso 2. Presentar la solicitud de rectificación de la autoliquidación. Se pide a la comunidad autónoma la aplicación del tipo reducido y la devolución de la diferencia, más intereses de demora. Si la vivienda se compró por mitades, cada cónyuge debe presentar su propia solicitud.
Paso 3. Aportar la documentación. Como mínimo: escritura, autoliquidación y justificante de pago, certificado de nacimiento, libro de familia, título de familia numerosa (o justificante de su solicitud), certificado de empadronamiento que acredite la vivienda habitual y, en su caso, el informe médico de la gestación.
Paso 4. Si la devolución se deniega, recurrir. Contra la denegación cabe reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional en el plazo de un mes (artículo 235 de la Ley General Tributaria) y, después, recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia. Con la sentencia del Supremo en la mano, estas reclamaciones tienen hoy muy buenas perspectivas.
Lo que ya habíamos ganado en el despacho, antes del pronunciamiento del Tribunal Supremo
La sentencia del Supremo no llega de la nada. En el despacho llevamos años defendiendo esta tesis, y el primer pronunciamiento favorable lo obtuvimos ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de la Comunitat Valenciana. Después llegaron dos sentencias de Tribunales Superiores de Justicia:
• TSJ de Madrid, sentencia 468/2024, de 28 de junio (recurso 371/2022). Fue la primera sentencia del TSJ de Madrid que reconoció el tipo reducido del 4% a una familia cuyo tercer hijo estaba en gestación al comprar la vivienda, con condena en costas a la Administración. La Comunidad de Madrid recurrió en casación y el Supremo admitió el recurso (recurso 8692/2024), que está pendiente de resolver con la doctrina ya fijada. Puede leerse el caso aquí.
• TSJ de Cantabria, sentencia de 2 de enero de 2025 (recurso 8/2024). Una familia compró su vivienda en agosto de 2021 y su tercer hijo nació en noviembre. La Administración alegó que no tenían título de familia numerosa, que no se había pedido el tipo reducido en la escritura y que el beneficio no favorecía al concebido, sino a los padres. El Tribunal estimó el recurso: «la no posesión del título oficial de familia numerosa no es obstáculo para la aplicación del beneficio fiscal del que tratamos» y «para la obtención del mismo hay que considerar al “nasciturus” como integrante de la unidad familiar». Puede leerse el caso aquí.
Estos casos demuestran que merece la pena defenderse, incluso cuando la Administración se niega en un primer momento. Pueden consultarse otros en nuestra sección de casos de éxito.
¿Es posible aplicar la dotrina del Supremo a otros impuestos? Mi criterio
El Supremo ha intentado limitar su doctrina al ITP, pero lo que interpreta es el concepto legal de familia numerosa. Por ello, en mi opinión, expuesta en el artículo de Idealista antes indicado, merece la pena reclamar en estos supuestos, por este orden de prioridad:
Impuesto de matriculación de un vehículo familiar (reducción del 50% de la base para familias numerosas): el devengo es instantáneo, como en el ITP. Exige reconocimiento previo de la Agencia Tributaria, por lo que hay margen para solicitarlo y recurrir si se deniega.
Bonificación del IBI (hasta el 90% según la ordenanza): si el hijo nace poco después del 1 de enero, ese año se pierde. Ojo con los plazos de solicitud de cada ordenanza y con el recurso de reposición contra el recibo.
Deducciones de IRPF: la estatal se calcula por meses desde el nacimiento, por lo que el ahorro en juego es pequeño. Las autonómicas que atienden a la situación a 31 de diciembre ofrecen más margen si el bebé nace en enero.
Preguntas frecuentes
¿Hasta cuándo se puede pedir la devolución? Con carácter general, durante cuatro años desde que terminó el plazo para autoliquidar el impuesto. Pero hay que comprobar si la normativa autonómica exige pedir el tipo reducido en la escritura o en un plazo más corto.
¿Qué ocurre si la devolución ya se denegó y no se recurrió? Si la denegación es firme, es muy difícil reabrirla. Si todavía está en plazo de recurso o pendiente ante el TEAR o los tribunales, conviene invocar cuanto antes la sentencia del Supremo.
¿Sirve si el bebé nació, pero la compra fue de una vivienda que no es habitual? No. El beneficio exige que la vivienda vaya a constituir la residencia habitual de la familia. Si se compró vivienda con el tercer hijo en camino y se pagó el ITP al tipo general, en Salcedo Tax Litigation & Legal Advising podemos revisar cualquier caso de ITP familia numerosa embarazo sin compromiso y valorar si la devolución sigue en plazo. Además, podemos revisar la posibilidad de reclamar la aplicación del beneficio fiscal por ser familia numerosa en otros impuestos.
