La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 4-12-2024 ha supuesto un jarro de agua fría para los contribuyentes que en su día recibieron una comprobación de valores realizada conforme al método de «tasación hipotecaria» previsto en el artículo 57.1.g, Ley General Tributaria (LGT). Y es que el Tribunal Supremo ha validado este método de comprobación, considerando dichas tasaciones hipotecarias idóneas y válidas para determinar el valor real de los inmuebles comprobados.
En esta tesitura, surge la duda de si con dicha doctrina del Tribunal Supremo en la mano resulta posible utilizar dichas tasaciones hipotecarias para atacar el valor de referencia de Catastro. Nuestro Socio Director, José María Salcedo, abogado experto en litigación tributaria, comenta esta cuestión en la última tribuna de opinión publicada en «David contra Goliat«, su blog alojado en el portal inmobiliario Idealista.
El valor de las tasaciones aportadas, antes de la STS de 4-12-2024
En dicha tribuna, nuestro Socio Director recuerda que «es posible alegar que el valor de referencia de Catastro es superior al valor de mercado del inmueble. En este punto, es evidente que la tentación de aportar a Catastro un informe pericial realizado por técnico competente es muy alta. Sin embargo, siempre he sido muy escéptico con la eficacia de dicha prueba. Y ello porque normalmente estos informes no hablan el lenguaje de Catastro. Es decir, no atacan la forma en que Catastro ha determinado el valor de referencia, sino que tan sólo representan una valoración alternativa del inmueble.»
«Las tasaciones hipotecarias con que cuenten los contribuyentes cobran ahora un inusitado valor como medio de prueba del valor de mercado, frente al de referencia de Catastro. Y con ello el contribuyente gana un poderoso argumento de defensa, que puede unir al resto de vías de impugnación antes comentadas.»
En su opinión, lo mismo ocurría con las tasaciones hipotecarias. Y es que «Hasta ahora, las tasaciones hipotecarias aportadas por los contribuyentes frente a Catastro eran valoradas de esta misma forma. Es decir, se reconocía su validez pero sólo como vía para acreditar determinadas circunstancias del inmueble no contempladas en la descripción catastral (estado de conservación, superficie, etc…). Por este motivo mediante la aportación de dichas tasaciones podía reducirse el valor de referencia, sin que ello supusiera la aceptación por Catastro de la valoración hipotecaria.»
Sin embargo, esta situación podría cambiar tras la sentencia del Tribunal Supremo de 4-12-2024.
La nueva doctrina del Supremo sobre las tasaciones hipotecarias como medio de comprobación de valores
En efecto, en sentencia de 4-12-2024 el Tribunal Supremo ha declarado que el certificado de tasación hipotecaria “contiene una valoración pericial individualizada que sugiere una cuantificación razonada y objetiva, lo que, como ya hemos señalado, desplaza la carga de la contraprueba hacia el obligado tributario quien, en este caso, no ha aportado un elemento de prueba eficaz de similar fuerza probatoria al utilizado por la Administración como motivación de la liquidación impugnada.”
Por tanto, en opinión de José María Salcedo, «el Tribunal Supremo ha decidido empoderar estas tasaciones hipotecarias realizadas por profesionales o empresas privadas, dándoles plena validez como método para determinar el valor de un inmueble, y trasladando la carga de la prueba a quien ose oponerse a ellas.»
Cómo deben actuar los contribuyentes
Teniendo en cuenta lo anterior, considera nuestro Socio Director que «las tasaciones hipotecarias con que cuenten los contribuyentes cobran ahora un inusitado valor como medio de prueba del valor de mercado, frente al de referencia de Catastro. Y con ello el contribuyente gana un poderoso argumento de defensa, que puede unir al resto de vías de impugnación antes comentadas.»
Por último, y en cuanto al momento de aportar la tasación hipotecaria como medio de prueba considera que «es preferible hacerlo directamente en el TEAR. Ello, teniendo en cuenta que lo más probable es que Catastro, que sólo quiere que le hablen en su idioma, siga sin admitir la validez de estas tasaciones hipotecarias. Y que además aprovechará los informes que de forma preceptiva tiene que emitir en el procedimiento para informar desfavorablemente sobre la tasación aportada, por considerarla inidónea e inadecuada en el caso concreto.»
Por ello, José María Salcedo recomienda ante Catastro proponer otro tipo de prueba que demuestre los errores cometidos al determinar el valor de referencia. Y caso de que Catastro desestime dicha prueba, aportar ya en vía de revisión la tasación hipotecaria.
Pulsa aquí para leer la tribuna completa publicada en «David contra Goliat», blog alojado en Idealista.
