¿Qué es el valor de referencia?

El valor de referencia catastral es la nueva forma de valorar inmuebles a la hora de fijar la base imponible de impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), o el de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Por tanto, desde su entrada en vigor, el valor de referencia de Catastro se constituye como el valor mínimo por el que habrá que tributar en los referidos impuestos, salvo que el precio, o el importe pactado o acordado en escritura, sea mayor.

Concepto y relevancia del valor catastral en el ámbito inmobiliario español

Se trata de un valor que tiene gran relevancia. Ello se debe a que cuando un inmueble tenga asignado un valor de referencia catastral, éste será automáticamente la base imponible del ITPAJD o del ISyD a declarar por su transmisión. Ello, salvo que, como se ha indicado, se haya escriturado o pagado un importe superior.

Se trata además de un valor de aplicación imperativa, salvo que el propio contribuyente acredite que, en el caso concreto, dicho valor no se corresponde con el valor de mercado del inmueble. Pero la carga de dicha prueba corresponde al contribuyente.

Además, si el contribuyente tributa por debajo del valor de referencia de Catastro no sólo recibirá una liquidación de la Administración, sino que además corre elevado riesgo de ser sancionado. Ello, al haber tributado por una base imponible inferior a la prevista en la ley.

Motivos para recurrir

A la hora de recurrir frente al valor de referencia catastral hay que distinguir argumentos de tipo técnico, que se referirán a la detección de errores a la hora de determinar y fijar el valor de referencia, de otros argumentos de tipo jurídico, que afectarán a la motivación e individualización del valor de referencia, así como al procedimiento para su cálculo.

Además, es posible plantear incluso la propia inconstitucionalidad del valor de referencia de Catastro, teniendo en cuenta que podría vulnerarse el principio de capacidad económica, en la medida en que se obligue al contribuyente a tributar conforme a un valor del inmueble adquirido que es muy superior al que realmente tiene.

Identificación de razones válidas para impugnar el valor de referencia catastral

Por tanto, lo primero que habrá que hacer es identificar qué tipo de argumentos quieren plantearse frente al valor de referencia. Ello, teniendo en cuenta que estamos ante argumentos plenamente compatibles. Es decir, se pueden alegar incorrecciones técnicas del valor de de referencia catastral, además de argumentos de tipo jurídico.

No obstante, en relación con los argumentos de tipo técnico será preciso apoyarse en los medios de prueba que debe aportar el propio contribuyente. Así, cuando se trate de probar el estado de conservación de un inmueble, cuando su estado de deterioro sea muy evidente, puede basta con un acta notarial con fotografías. Sin embargo, en otros casos más complejos hará falta aportar al proceso una pericial elaborada por un profesional técnico en materia de valoraciones catastrales.

Procedimiento legal

A la hora de impugnar el valor de referencia, hay dos vías procesales. Está, por un lado, la vía prudente, consistente en tributar conforme al valor de referencia, aunque éste sea superior al de mercado del inmueble. Ello para, acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada y la devolución de ingresos indebidos, aportando la prueba correspondiente del error del valor de referencia.

Lo bueno de esta vía es que actuando así se habrá pagado a Hacienda lo debido. Y con ello se evitará la exigencia de intereses de demora al contribuyente, así como la imposición de sanciones.

La otra vía, que podemos calificar de menos prudente, consiste en tributar conforme al valor de escritura, y por debajo del valor de referencia, asumiendo que habrá que recurrir cualquier liquidación o sanción que notifique en el futuro la Administración tributaria.

Más allá de esta diferencia en el inicio del proceso, la impugnación es idéntica, y en ambos casos será el contribuyente el que tendrá que probar el desacierto del valor de referencia catastral.

Pasos legales a seguir para iniciar el recurso catastral, desde la presentación de documentación hasta las instancias implicadas

En cuanto al procedimiento a seguir, si se opta por la vía de la rectificación se presentará ésta ante la propia Administración ante la que se presentó la autoliquidación. Y será esta Administración la que resuelva el recurso, previo informe preceptivo y vinculante de Catastro. Por tanto, decidirá la Administración gestora del tributo, pero según le indique la Dirección General del Catastro en su informe.

Por ello es tan importante que la pericial que se aporte «hable» el lenguaje de Catastro, y permita identificar los errores en el proceso de elaboración del valor de referencia, no tratándose simplemente de una valoración alternativa del inmueble.

«A la hora de recurrir frente al valor de referencia catastral hay que distinguir argumentos de tipo técnico, que se referirán a la detección de errores a la hora de determinar y fijar el valor de referencia, de otros argumentos de tipo jurídico, que afectarán a la motivación e individualización del valor de referencia, así como al procedimiento para su cálculo.»

Contra la resolución que desestime la rectificación presentada podrá interponerse recurso de reposición, o acudir directamente a la vía económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) competente.

Por otro lado, y se opta por tributar conforme al valor de escritura y recurrir cualquier liquidación o sanción que se notifique al contribuyente, el recurso a interponer será ya directamente el de reposición o la reclamación económico-administrativa.

Y en ambos casos, la desestimación de la reclamáción económico-administrativa permitirá seguir impugnando el valor de referencia en vía contencioso-administrativa, ante el Tribunal Superior de Justicia.

Tasación Pericial Contradictoria

Con la introducción del valor de referencia de Catastro puede afirmase que la tasación pericial contradictoria prácticamente desaparecerá en el ámbito del ITPAJD y del ISyD. Y es que, cuando el inmueble tenga asignado valor de referencia, no habrá nada que comprobar o determinar, porque dicho valor de referencia se impondrá por ley a los contribuyentes como base imponible.

Cierto es que frente a dicho valor se podrá aportar prueba en contrario, pero no iniciar el procedimiento de tasación pericial contradictoria.

Dicho procedimiento sí subsistirá, sin embargo, en aquellos supuestos en los que el inmueble no tenga asignado valor de referencia catastral. Y es que en estos casos el valor consignado en la autoliquidación se presumirá cierto, y será Hacienda la que tenga que iniciar una comprobación de valores, cargando con la prueba de demostrar que el valor declarado por el contribuyente no se corresponde con el de mercado.

Pues bien, en estos casos, la liquidación que dicte la Administración podrá impugnarse por la vía ordinaria, o planteando frente a la misma la tasación pericial contradictoria. Esta tasación pericial podrá utilizarse también en el recurso ordinario, como vía para obtener la suspensión automática y sin garantías de la deuda objeto de liquidación.

Herramienta para establecer un valor justo para tu propiedad

A la hora de impugnar el valor de referencia de Catastro, es conveniente contar con periciales que, como se ha indicado, «hablen» el lenguaje de Catastro. Para ello, hay firmas de peritación que cuentan con estadísticas de los módulos y valores catastrales, y son por ello capaces de detectar cualquier error en la determinación del valor de referencia de Catastro.

Plazos y Tiempos

En cuanto a los plazos para recurrir hay que tener en cuenta que éstos varían según la vía que se escoja para recurrir el valor de referencia catastral. Así, si se opta por declarar conforme al valor de referencia, y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada y la devolución de ingresos indebidos, el plazo para iniciar tal procedimiento será el de prescripción. Es decir, de cuatro años contados desde el último día de plazo que hubo para presentar la autoliquidación que se pretende rectificar.

«Por ello es tan importante que la pericial que se aporte «hable» el lenguaje de Catastro, y permita identificar los errores en el proceso de elaboración del valor de referencia, no tratándose simplemente de una valoración alternativa del inmueble.»

Por el contrario, si el contribuyente tributa conforme al valor de escritura y por debajo del valor de referencia, y recibe una liquidación, el plazo para recurrir será de tan sólo un mes contado desde el día en que reciba dicha liquidación. Dicho plazo se contará de fecha a fecha, y si el día de vencimiento es inhábil (sábados o festivos), se trasladará al siguiente día hábil.

Consejos Útiles

Hay que tener en cuenta, además, que la Administración tiene un plazo para contestar al recurso o reclamación planteado por el contribuyente. Y en caso de que dicho plazo se cumpla sin notificársele resolución, la consecuencia es el silencio administrativo.

Dicho plazo máximo para resolver es de 6 meses si lo que se ha planteado es una solicitud de rectificación de la autoliquidacion del tributo. Y si el contribuyente lo que ha hecho es presentar un recurso de reposición frente a la liquidación administrativa el plazo de silencio es de un mes. Por último, si lo presentado es una reclamación económico-administrativa, el plazo será de seis meses si la cuantía de la reclamación es inferior a seis mil euros, y de un año si la cuantía es superior a dicho importe.

Pues bien, en todos estos casos, la única consecuencia del silencio es que la solicitud de rectificación, o los recursos presentados, se entenderán desestimados por silencio administrativo una vez verificado el cumplimiento de los plazos indicados, sin que haya recaído resolución.

Frente a dicho silencio administrativo, el contribuyente podrá elegir entre recurrir inmediatamente, o hacerlo más adelante, sin tener que atenerse a plazo alguno para recurrir, porque mientras no se notifique por la Administración una resolución expresa, no se inicia plazo alguno de recurso.

Recursos Adicionales

Adicionalmente al régimen de recursos indicados, y con carácter previo a la transmisión del inmueble, es posible llevar a cabo actuaciones de auditoría castastral. En estos casos, se trata de anticiparse, y de adecuar el valor de referencia de Catastro a las circunstancias físicas reales del inmueble.

Ello, con vistas a que el valor de referencia de Catastro no sea un problema en el momento en que se transmita el inmueble, porque previamente ya se haya ajustado a la realidad. Y es que hay que tener en cuenta que aunque el ITPAJD o el ISyD son impuestos que paga el que adquiere el bien, y no su anterior propietario, muchas veces los impuestos excesivos que se exigirán por un valor de referencia inflado pueden llevar al traste una operación de compraventa.

Por tanto, dichas actuaciones de auditoría catastral podrán llevarlas a cabo aquéllos que detecten que el valor de referencia del inmueble de su propiedad es muy elevado, e incluso en el supuesto de que no se planteen su venta a corto o medio plazo.