El valor de referencia de Catastro es, desde su introducción en fecha 1-1-2022, factor clave en todas las transmisiones inmobiliarias. Y es que su aplicación imperativa como base imponible de impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD), o el de Sucesiones y Donaciones (ISyD), supone que dicho valor deba tenerse siempre en cuenta a la hora de negociar cualquier transacción inmobiliaria, sea ésta a título oneroso, o gratuito.

Por lo general, el valor de referencia supone una carga para los contribuyentes, desde el momento en que incrementa el valor de los inmuebles y, en consecuencia, el de los impuestos a pagar por la transmisión. Ello no ocurre, sin embargo, en el ámbito del ISyD, en algunas Comunidades Autónomas que han aprobado interesantes beneficios fiscales para el caso de adquisición por herencia o donación, de inmuebles entre familiares.

En estas Comunidades el valor de referencia no genera apenas problemas, e incluso un valor de referencia elevado puede servir para ahorrar impuestos en el futuro. Tanto es así, que incluso muchos contribuyentes se plantean tributar muy por encima del valor de referencia, como una opción fiscal interesante. Sin embargo, mucho cuidado, porque podemos estar ante una opción de riesgo.

Tributar por encima del valor de referencia, una forma de ahorrar impuestos

En efecto, cuando estemos en el ámbito del ISyD, y haya que tributar en una de las Comunidades Autónomas que tienen aprobados beneficios fiscales para las adquisiciones por herencia o donación entre familiares, tributar por encima del valor de referencia puede ser una vía para ahorrar impuestos en el futuro.

Así, nótese que en estos casos, y cara a una futura transmisión de los inmuebles adquiridos por herencia o donación, un valor de referencia elevado nunca será un problema. Y ello, porque no supondrá una especial tributación para el que adquiere los inmuebles, teniendo en cuenta las bonificaciones o reducciones aprobadas por la Comunidad en el ISyD. Y, sin embargo, cuando este inmueble se transmita más adelante, ese valor de adquisición elevado supondrá una reducción considerable de la ganancia patrimonial a declarar en el IRPF, con el consecuente ahorro fiscal en este impuesto.

Tanto es así, que algunos contribuyentes consideran que el valor de referencia se les queda corto, y que les conviene inflar el valor de la herencia o donación recibida, para ahorrar todavía más impuestos en el futuro. Pero, ¿es ésta una opción segura? ¿O puede generar riesgos fiscales en el futuro cuando se venda el inmueble, y haya que declarar la ganancia patrimonial obtenida en el IRPF?

El riesgo de tributar por encima del valor de referencia

En efecto, tributar por encima del valor de referencia de Catastro puede ser una opción de riesgo en el IRPF, si la Agencia Tributaria decidiera iniciar una comprobación de valores. Pero, vayamos por partes.

Es evidente que no hay riesgo alguno para el adquirente en el momento de la adquisición. Y es que la ley del ISyD considera que la base imponible de este impuesto es el valor de referencia de Catastro o el superior declarado o autoliquidado por el contribuyente. Por tanto, en la medida en que el contribuyente tribute por encima del valor de referencia de Catastro, no tiene riesgo alguno de recibir una comprobación de valores en relación con dicha adquisición.

No pasa, sin embargo, lo mismo, en el ámbito del IRPF. Así, dispone el artículo 35.1 de la ley de este impuesto que «El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.» Y el artículo 36 de la misma norma aclara que «Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.»

Por tanto, aunque la norma del IRPF se remite a los valores declarados en el ISyD, lo cierto es que exige que el valor de adquisición no supere el de mercado. Podría pensarse que dicho valor de mercado es el de referencia de Catastro. Pero esto sólo es así en el ISyD y en el ITPAJD, no en el IRPF.

Por tanto, el valor de referencia de Catastro no es aplicable directamente al IRPF, porque en este impuesto no existe la presunción legal de que aquél valor equivale al de mercado. Sin embargo, si el valor de herencia o donación se ha inflado, y es muy superior al valor de referencia, podemos estar ante un indicio de que el contribuyente declaró en su día un valor de adquisición superior al de mercado. Y ello podría dar pie al inicio de una comprobación de valores en el ámbito de la Agencia Tributaria.

¿Puede Hacienda iniciar una comprobación de valores, en el ámbito del IRPF?

En efecto, aunque las comprobaciones de valores están muy ligadas a impuestos como el ITPAJD y el ISyD, estamos ante actuaciones de comprobación que puede utilizarse en otros impuestos. Y que pueden realizarse por la Agencia Tributaria en el curso de un procedimiento de comprobación limitada o de Inspección.

No en vano, el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria dispone que «El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios…»

Por tanto, a la hora de comprobar la ganancia patrimonial declarada por un contribuyente en el IRPF, la Agencia Tributaria puede llevar a cabo actuaciones de comprobación de valores. Los medios más habituales para ello serán el del dictamen de peritos, tasación hipotecaria, o precios medios en el mercado.

Evidentemente, esta comprobación de valores puede cuestionarse por el contribuyente, en la medida en que no sea individualizada, y fruto de una actividad estrictamente comprobadora sobre el inmueble, tal y como exige la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Ello exigirá, obviamente, la visita del perito al inmueble o inmuebles comprobados.

¿Cuándo prescribe el derecho de Hacienda a comprobar el valor de una herencia o donación inflada por el contribuyente?

Teniendo en cuenta lo anterior, interesa saber hasta cuándo puede Hacienda comprobar. Ello, teniendo en cuenta que los efectos en el IRPF de un valor de adquisición inflado pueden producirse muchos años después, cuando se lleve a cabo la transmisión del inmueble adquirido.

Por ello, interesa saber cuándo prescribe el derecho de la Agencia Tributaria a comprobar, para dictar liquidación en relación con el ejercicio en que de declara la ganancia o pérdida patrimonial.

Pues bien, lo primero que hay que tener en cuenta es que el derecho de la Administración a liquidar prescribe a los cuatro años, contados desde el último día de plazo que hubo para presentar la autoliquidación del impuesto. Por tanto, si un contribuyente vende un inmueble en el año 2022, cuya ganancia patrimonial se declara en junio de 2023, el plazo de prescripción finalizará a finales de junio de 2027.

Pero lo anterior se refiere al derecho a liquidar, que es distinto del derecho a comprobar, cuyos plazos de prescripción están previstos en el artículo 66 bis, apartado 1, de la Ley General Tributaria, y son ajenos a los plazos generales de prescripción. No en vano, el artículo 115 de la misma norma dispone que dicha comprobación se podrá realizar «aún en el caso de que las mismas afecten a ejercicios o periodos y conceptos tributarios respecto de los que se hubiese producido la prescripción regulada en el artículo 66.a) de esta Ley, siempre que tal comprobación o investigación resulte precisa en relación con la de alguno de los derechos a los que se refiere el artículo 66 de esta Ley que no hubiesen prescrito.»

Por tanto, la Agencia Tributaria puede comprobar el valor de adquisición de un inmueble, si considera que éste es superior al de mercado. Y puede hacerlo, aunque dicha adquisición se produjera hace más de cuatro años. Ello, teniendo en cuenta que el resultado de tal comprobación se utilizará para dictar liquidación en un ejercicio no prescrito, que es aquél en el que se transmitió el inmueble.

En definitiva, los efectos de un valor de herencia o donación inflado pueden perseguir al contribuyente muchos años después de la fecha en la que se adquirió el inmueble, a pesar de que aparentemente haya prescrito el derecho de Hacienda a comprobar y liquidar en relación con dicho ejercicio.

Otra cosa son las dificultades con las que pueda encontrarse la Administración para determinar el valor del inmueble, que necesariamente deberá venir referido a la fecha de adquisición del mismo. Ello, en el caso del inmueble haya sido objeto de reforma o rehabilitación.

Conclusión

Teniendo en cuenta lo anterior, los contribuyentes deben ser cautos a la hora de inflar el valor de adquisición de un inmueble. Y es preferible que, si se opta por esta opción, se haga con fundamento en alguna tasación o valoración del inmueble, que justifique que los valores declarados se corresponden con los del mercado.

En cualquier caso, la comprobación de valores que, en su caso, pueda llevar a cabo la Administración Tributaria, puede ser objeto de recurso, siendo muchas las actuaciones de comprobación de valores que se anulan en Tribunales por su falta de concreción e individualización.