La compra de viviendas con inquilino de renta antigua, a un precio reducido, y como inversión, puede ser una operación bastante rentable. Sin embargo, la fiscalidad de la compra de vivienda, y en particular la irrupción del valor de referencia de Catastro, puede ser un obstáculo para este tipo de operaciones. Y es que dicho valor, que es la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por el que corresponde tributar en estas operaciones, es normalmente muy superior al importe por el que se ha escriturado la compraventa.
Nuestro Socio Director, José María Salcedo Benavente, abogado especialista en procedimiento tributario, se refiere a esta cuestión en su última tribuna de opinión publicada en «David contra Goliat«, su blog alojado en Idealista.
El coeficiente corrector del 0,70 previsto en la normas que aprueban anualmente el valor de referencia
En primer lugar, Salcedo recuerda que las resolución que anualmente aprueba los elementos precisos para determinar el valor de referencia ya contempla un coeficiente reductor del 0,70 para el caso de inmuebles «arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, mientras el contrato subsista«.
Sin embargo, en su opinión «dicha reducción puede ser poca cosa en comparación con la enorme diferencia existente entre el precio por el que se adquiere un inmueble de renta antigua en el mercado, y el valor de referencia que tiene asignado». Y a tal efecto, se refiere a contribuyentes a los que está defendiendo en vía económico-administrativa y contencioso-administrativa, que adquirieron viviendas con inquilino de renta antigua cuyo valor de referencia era tres o cuatro veces superior al valor de compra documentado en escritura.
Por este motivo, nuestro Socio Director plantea en su tribuna una opción para evitar tributar por el valor de referencia de Catastro, que consistiría en solicitar la emisión de un certificado de inexistencia de valor de referencia, por tratarse de viviendas con precio de venta limitado por ley.
La posibilidad de que las viviendas con inquilino de renta antigua no tengan valor de referencia asignado
Dicha posibilidad se basa en la resolución que anualmente aprueba los elementos precisos para determinar el valor de referencia, y que incluye una Disposición Segunda en la que se prevé que los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, puedan no tener valor de referencia asignado.
«Nos encontramos ante una auténtica limitación al precio de venta de los inmuebles con inquilino de renta antigua que no por ser «legal» y no «administrativa», debe tener menos efectos.»
En opinión de José María Salcedo, «lo lógico es pensar que dicha Disposición se refiere a las viviendas de protección oficial (VPO), que son las que en efecto tienen un precio de venta limitado por la Administración. Sin embargo, si ahondamos en la cuestión podemos plantearnos si dicha limitación en el precio de venta también afectaría a las viviendas con inquilino de renta antigua y si, en consecuencia estos inmuebles tampoco deberían tener valor de referencia de Catastro. Ello, por existir una limitación legal sobre su precio de venta.»
La limitación legal prevista en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos de 1964
En concreto, dicha limitación sería la prevista en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre), que permite al inquilino de renta antigua impugnar la transmisión a un tercero del inmueble, cuando se haya hecho por un importe superior al resultante de capitalizar la renta anual pagada por el inquilino. No es una limitación administrativa al precio de venta, pero sí legal.
Y es que dicho Decreto 4104/1964 sigue plenamente vigente. Ello, al prever la Disposición Transitoria Segunda de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos que “los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria”.
La opinión de los Tribunales civiles sobre la limitación al precio de venta de las viviendas con inquilino de renta antigua
Estamos además ante una limitación al precio de venta de estas viviendas con inquilino de renta antigua que ha sido admitida y validada por los Tribunales del orden civil. Así, Salcedo pone como ejemplo de ello una sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 6-6-2001 en la que se declara que “Cuando se adquiere una vivienda con un inquilino dentro, se adquiere con esa carga y no es de recibo que quien se halla en esa situación, se queje de ella. Es un hecho notorio (…) que, precisamente ese hecho de la ocupación actual de la vivienda por un inquilino supone una disminución del valor en el mercado del inmueble; de ahí que cuando se adquiere ese bien arrendado, el adquirente lo hace con el perjuicio y con el beneficio.”
En el mismo sentido el Tribunal Supremo, en sentencia de 15-1-2009 negó que la impugnación de la transmisión por el inquilino de renta antigua suponga abuso de derecho, considerando que la finalidad del artículo 53 de la LAU es la de “evitar que mediante una transmisión sujeta a un valor de mercado especulativo o correspondiente a un incremento notable de valor de los inmuebles a lo largo del tiempo se transmita el inmueble a un nuevo propietario dispuesto -por hallarse en condiciones de denegar el derecho de prórroga por necesidad- a sufragar en todo o en parte la plusvalía de la que resulta privado el propietario durante la vigencia del arrendamiento sometido a prórroga forzosa.”
Conclusión
En definitiva, en opinión de nuestro Socio Director, nos encontramos ante una auténtica limitación al precio de venta de los inmuebles con inquilino de renta antigua que no por ser «legal» y no «administrativa», debe tener menos efectos. Y es que en su opinión, «el fundamento de la exclusión del valor de referencia en ambos casos es el mismo, siendo éste el distanciamiento entre el valor de referencia del inmueble, y el precio por el que realmente puede venderse éste en el mercado, teniendo en cuenta la limitación existente. Y pareciendo indiferente a estos efectos que dicha limitación sea administrativa o legal.»
En opinión de José María Salcedo, dicha exclusión del valor de referencia en estos casos sería además perfectamente compatible con el coeficiente reductor del 0,70, cuando exista inquilino de renta antigua. Y es que en algunos casos dicha reducción podría bastar para adecuar el valor de referencia de la vivienda a su valor de venta, a pesar de la limitación legal existente.
Sin embargo, «en otros supuestos la existencia de dicha limitación supondrá que la diferencia respecto al valor de referencia de Catastro asignado sea todavía muy importante. Y es entonces cuando debiera admitirse la posibilidad de certificar la inexistencia de valor de referencia de Catastro», zanja nuestro Socio Director.
Pulsa aquí para leer la tribuna de opinión publicada en el blog «David contra Goliat», alojado en Idealista.
