La visita del perito, obligatoria también cuando se comprueba el valor de un solar o terreno

Jose María Salcedo

Abogado especialista en Litigación Tributaria

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Las comprobaciones de valores siguen estando a la orden del día. Y se utilizan, tanto si lo que se comprueba es la transmisión de un inmueble verificada antes del 1-1-2022 (fecha de entrada en vigor del valor de referencia de Catastro), como si se trata de transmisiones posteriores, pero de inmuebles que no tienen asignado dicho valor por Catastro. Sabido es que la visita del perito al inmueble es obligatoria, para que la comprobación de valores sea validada por los Tribunales. Sin embargo, se plantea si dicha visita es exigible también en los supuestos en los que lo que se valora es un solar, o un terreno rústico. Esta cuestión la ha resuelto recientemente resuelta por el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Cataluña, en una resolución que me ha dado la razón, anulando la liquidación y comprobación de valores notificada por falta de visita del perito. Ello, a pesar de comprobarse el valor de un terreno rústico.

La visita del perito, obligatoria para el Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo viene exigiendo la visita del perito en las comprobaciones de valores, desde hace muchos años. Sin embargo, en los últimos años ha criticado especialmente las comprobaciones de valores que adolecían de tal visita. Ejemplo paradigmático de ello es la sentencia de 21-01-2021 (n.º rec. 5352/2019), en la que se desmarca de la tradicional interpretación de que la visita del perito sólo era necesaria para valorar cirncunstancias tales como el estado de conservación del inmueble, las calidades y materiales empleados, etc…

Así, considera que la visita del perito “no es útil ni necesaria cuando el perito no aporta un criterio fundado en su experiencia o destreza excluidas al órgano decisor, sino que se limita a aplicar tablas, comparaciones o datos generales que podría establecer para cada caso cualquier otro funcionario, aunque careciera de la solvencia técnica exigible al perito”.

Esta es, por tanto, para el Tribunal Supremo, y no otra, la finalidad de la valoración técnica de la Administración. Y así, recalca que “No se trata, sólo, de considerar que sin la visita personal del perito no cabe dar por supuestas las afirmaciones que requieren una observación o constatación directa, como el estado de conservación del inmueble, la existencia de reformas, la calidad de los materiales, etc.”.

Las tablas y valores de venta no han existen para mayor confort personal de los técnicos de la Administración

Además el Tribunal Supremo critica sin piedad la práctica administrativa habitual de valorar los inmuebles en base a tablas y bases de datos, sin examinar el inmueble. Así, reprueba que para examinar unas tablas o verificar el valor de venta de inmuebles que se dicen similares en su valor a aquellos de cuya estimación económica se trata, no se precisa ser perito técnico, pues bastaría que cualquier otro funcionario sin la titulación debida comprobase que los valores en venta son semejantes, lo que hace totalmente superflua la presencia de un experto técnico”.

Y recalca, además, que tales reglas y tablas específicas “no han sido creadas para mayor confort personal de los técnicos de la Administración ni para comodidad de la Administración a la hora de gestionar de modo masivo los tributos, ni para que por aquellos se adivinen ciertas características de los inmuebles que sólo se pueden conocer mediante una comprobación de visu”.

Todo lo anterior lleva al Alto Tribunal a confirmar que la visita del perito es “regla general imperativa e inexcusable, cuya excepción ad casum, por tanto, ha de ser rigurosamente justificada”. En definitiva la visita del perito es imperativa e inexcusable. Por ello, cuando se den circunstancias que hagan innecesaria tal visita, deberán justificarse y motivarse adecuadamente.

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La motivación de la falta de visita del perito, cuando ésta se considera innecesaria

A esta cuestión se refirió el Tribunal Supremo en su sentencia de 21-02-2018 (n.º rec. 2583/2016). Ello, señalando que “Solo en casos muy concretos, y que deberán ser razonados y fundamentados, con constancia en el expediente de esa fundamentación cabrá admitir la falta de inspección personal. En este mismo sentido se ha pronunciado esta Sala en las sentencias de 22 de noviembre de 2002 ( casación 3754/1997 ) 20 de septiembre de 2012 ( casación 659/2010 ) y en la de 26 de marzo de 2014 (casación 3791/2011)”.

Por tanto, en el caso de que el perito no visite el inmueble, deberá justificar los motivos por los que ha considerado tal visita innecesaria.

Teniendo en cuenta lo anterior, se plantea la duda de si la visita del perito es obligatoria e inexcusable en el caso de que lo que se valore un terreno. O si, por el contrario, la falta de visita del perito sería excusable en este supuesto, pero fundamentándolo adecuadamente.

La visita del perito cuando se valora un terreno rústico ¿es obligatoria?

Esta cuestión la ha resuelto recientemente por el TEAR de Cataluña, en una resolución de 28-11-2023 (25/00453/2021) que me ha dado la razón, anulando la liquidación y comprobación de valores realizada sobre un terreno rústico, por no haberse llevado a cabo la visita del perito al inmueble.

En su resolución, el TEAR se remite a una sentencia del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de 26-10-2020 (recurso 245/2018), en la que se anula una comprobación de valores realizada sobre un solar, por falta de visita del perito.

En concreto, considera el TSJ catalán que el hecho de que se esté valorando un solar «no exime de la obligación de motivar debidamente el informe, visitando el solar y la zona para conocer las circunstancias del mismo que tan sólo una visita al inmueble y a la zona en la que se ecuentra podría proporcionar, ya que el perito está teniendo en cuenta circunstancias más allá del solar.»

Y descendiendo al caso concreto planteado, declara el TEAR que «no consta que el valorador se haya personado en la finca, por lo que las apreciaciones realizadas a las que expresamente hace referencia en el dictamen no pueden considerarse contrastadas por su examen personal y directo.»

Todo ello le lleva a anular la comprobación de valores y la liquidación dictada, estimando la reclamación que presenté en nombre de mi cliente.

El Tribunal Supremo también exige la visita del perito cuando se valore un terreno

En este mismo sentido se ha pronunciado también muy recientemente el Tribunal Supremo. Así, en sentencia de 30-10-2023 (recurso 1571/2022), declarando como doctrina de interés casacional que «Cuando se trata de la valoración del perito de la administración de una finca rústica, se precisa la visita in situ, salvo que se justifique lo contrario, no bastando que se refleje por dicho perito en su informe que se han empleado, como fuente de información, los datos contenidos en una aplicación o base informática de carácter técnico, como puede ser el Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas (SIGPAC) u
otras semejantes, máxime cuando no existe constancia suficiente en las actuaciones de la utilización de tales aplicaciones o bases informáticas.»

Por tanto, aunque se trate de un terreno rústico, que no tenga construcción, la visita del perito será obligatoria. Y si la Administración considera tal visita innecesaria, por las circunstancias del inmueble, deberá justificarlo y motivarlo adecuadamente. Ello, teniendo en cuenta que las circunstancias que afecten al propio terreno y a su entorno, y que se tengan en cuenta en la valoración, deberán comprobarse in situ.

Bonus track: ¿Puede el TEAR ordenar la retroacción de actuaciones en estos casos?

Es frecuente que, en estos supuestos de falta de visita del perito al inmueble, el TEAR de turno ordene la anulación de la liquidación y la retroacción de actuaciones. Ello, para que se corrija el error, y se vuelva a dictar liquidación.

Pues bien, el Tribunal Supremo ha vedado esta práctica adminsitrativa. Y ello, por considerar que en estos casos en los que, a pesar de la reiterada jurisprudencia sobre las consecuencias da la falta de visita del perito, la Administración no envía tal perito, no existe un vicio forma, sino sustantivo o de fondo.

A esta cuestión me referí en un «Caso de éxito» anterior publicado en esta misma web, comentando una resolución recientemente notificada por el TEAR de las Islas Baleares, en la que se aplicaba la doctrina del Tribunal Supremo y se anulaba, sin orden de retroacción de actuaciones, una liquidación y comprobación de valores que adolecía de la falta de visita del perito.

Por tanto, cuando se reciba una resolución del TEAR que anule la liquidación, pero ordene la retroacción, procederá el recurso contencioso contra la misma, al no estar ante un defecto formal, sino material o sustantivo.

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