La proliferación de las situaciones de ocupación ilegal de inmuebles en los últimos tiempos ha supuesto que adquirir un inmueble con okupas no sea algo ya tan raro. Es evidente que estas adquisiciones de un inmueble ilegalmente ocupado pueden realizarse a un precio reducido, teniendo en cuenta la situación jurídica que afecta a la posesión del inmueble. Y ello supone un gancho no sólo para compradores particulares, sino también para empresas del sector, que ven posibilidades de recuperar con creces la inversión realizada cuando con sigan desalojar el inmueble y su posesión. Sin embargo, conviene analizar siempre el aspecto fiscal.
A ello precisamente se refiere nuestro Socio Director, José María Salcedo Benavente, en su última tribuna de opinión publicada en la revista del Colegio de Administradores de Fincas (CAF) de Madrid. Ello, considerando que dicho aspecto fiscal es clave, porque el valor de referencia de un inmueble siempre constituirá la base imponible mínima por la que habrá que tributar en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) con motivo de su adquisición. Esto será así, recalca José María Salcedo, independientemente de que el precio por el que realmente se ha adquirido sea muy inferior.
No todos los inmuebles con okupas tienen valor de referencia de Catastro
No obstante, podemos encontrarnos en dos situaciones en el caso de estos inmuebles ocupados ilegalmente. La primera será que el inmueble con okupas que se adquiere no tenga valor de referencia. En este supuesto, podrá tributarse por el valor de escritura, si se considera acorde a mercado, y será la Administración la que, en su caso, podrá iniciar una comprobación de valores demostrando que el valor declarado no se corresponde con el de mercado del inmueble.
«Cuando estemos ante un inmueble ilegalmente ocupado que sea residencial (se excluyen los locales comerciales), deberá acreditarse la situación de ocupación al tiempo de adquirir el inmueble, como sólido argumento para que se declare que dicho inmueble no debiera tener asignado valor de referencia de Catastro.»
Sin embargo, la segunda posibilidad, que complica las cosas, es que el inmueble sí tenga valor de referencia asignado. Dicho valor, además, normalmente será muy superior al precio de compra, porque no tendrá en cuenta la situación de ocupación ilegal. Y ello obligará al contribuyente a tributar por un valor que es muy superior al precio que ha pagado por la adquisición del inmueble.
Pues bien, en esta situación, nuestro Socio Director recomienda «la impugnación del valor de referencia, siendo la vía más pacífica la de la rectificación de la autoliquidación presentada. Es decir, primero pagar, y luego solicitar la devolución.» Y en este punto hay que tener en cuenta que la propia normativa con la que se determina cada año el valor de referencia de los inmuebles prevé que éstos puedan no tener valor de referencia asignado cuando se encuentran en situación de ocupación ilegal.
Un inmueble ilegalmente ocupado no debería tener valor de referencia asignado
Se refiere en concreto José María Salcedo a la Disposición Segunda de la Resolución, de 25 de octubre de 2023, de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2024. Y es que dicha resolución prevé que en estos casos de ocupación ilegal es posible que los inmuebles no tengan valor de referencia asignado. Dicha previsión está incluida también en las normas que determinaron el valor de referen cia para los ejercicios de 2022 y 2023.
Por tanto, en opinión de José María Salcedo «cuando estemos ante un inmueble ilegalmente ocupado que sea residencial (se excluyen los locales comerciales), deberá acreditarse la situación de ocupación al tiempo de adquirir el inmueble, como sólido argumento para que se declare que dicho inmueble no debiera tener asignado valor de referencia de Catastro».
Estamos, además, recuerda nuestro Socio Director, ante una alegación que es compatible con el cuestionamiento del propio valor de referencia, acudiendo a una prueba pericial. Ello, de forma subsidiaria, y para el caso de que la Administración considere que el inmueble, a pesar de su situación de ocupa ción ilegal, sí debe tener asignado el valor de referencia.
Pulsa aquí para leer la tribuna de opinión publicada en la revista del CAF Madrid.
